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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广州土地盛宴对后市影响总评  

2016-12-06 15:35:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州土地盛宴对后市影响总评

(土地盛宴系列一)

 / 邓浩志广州土地盛宴对后市影响总评 - 邓浩志 - 邓浩志的博客



番禺汉溪地块楼面价2.8/㎡成交,刷新了番禺地标。这个价格与周边一手在售项目接近,预计2年后上市盈亏平衡点在4/㎡左右。

汉溪是广州最成熟的近郊,居住氛围较好,有大商业配套规划,所以这个地块可以打造区域范围内的中高端住宅产品。但是番禺目前库存高于全市平均水平,短期涨价幅度不会太大。广州土地盛宴对后市影响总评 - 邓浩志 - 邓浩志的博客


江燕路地块4.25/㎡成交,项目住宅盈亏平衡点在5.5/㎡以上。

更重要的是该项目有50%是商业,而商业目前除了临街商业外,其余形态的商业售价均大幅低于住宅,但如果是开发商自己经营又面临资金回收期长的问题。所以1122日的土地盛宴中,该地块未来的发展压力恐怕是最大的。销售、租赁双重考验,两个都不轻松。广州土地盛宴对后市影响总评 - 邓浩志 - 邓浩志的博客


萝岗地块的竞争惨烈,竞拍时间超4小时,300多个回合,最终以2万多的楼面地价成交,盈亏平衡点接近3.5万。

我们看一下周边项目的售价情况:6个月前时代春树里开盘才1.5/㎡,半年后目前报价近2.5/㎡,照这个速度推算,未来售价将过3/㎡。如果结果当真如此,这个板块就是每年涨一万的节奏了,萝岗也将荣登广州不动产 “涨价速度之王”的宝座。广州土地盛宴对后市影响总评 - 邓浩志 - 邓浩志的博客


广钢竞争更加激烈。广钢两项目成交价分别为4.1/㎡,3.4/㎡,也是大幅刷新之前的纪录,其中成交价格稍高的地块算上配建成本,入市要卖到6万元/㎡左右才能实现盈亏平衡。至此,广钢乃至整个芳村市场的预期将再上一个台阶,与此同时,大芳村板块竞争进入白热化阶段——目前广钢已经是8个开发商15个项目,而且房企个个牛,项目个个大。

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