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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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海珠地标能干什么?  

2016-12-07 17:38:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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海珠地标能干什么?

(土地盛宴系列二)

 /邓浩志 海珠地标能干什么? - 邓浩志 - 邓浩志的博客

1122日土地盛宴中的江燕路地块以4.2/㎡成交,这个价格是海珠新标杆,也是广州第二高地价。

其住宅盈亏平衡点在5.5万元左右。价格上并没有什么太多可说的,因为这块地和其他地块一样,都是地价基本等于周边的房价,而目前广纸项目报价基本在4万附近。

但这个项目可能是最近这批地中开发最困难的。

地块的总建筑面积才10万㎡,其中规定5万㎡要做商业,剩下的5万㎡住宅又有3万多竞配建中竞去了,最后可售的住宅只剩下不到1.7万㎡,所以这是个极小的蚊型住宅项目,规划设计几乎没有任何可以发挥的空间。

如果是一两栋楼,那售价就很难和周边拉开差距,除非市场整体走强,否则单靠项目自身突围十分困难。

另外,项目5万㎡的商业就更不轻松了,周边看似人口多、集中商业少;但周边都是宿舍为主,老职工消费力不高;集中商业虽少,但南泰路却几乎是广州最大型的日用品批发市场,其规模、价格优势恐怕会让周边的商业都很难存活。

所以该项目的商业一定要“另辟蹊径”,但获得土地的房企是“中冶”……好,不说了。

因此,我认为这块地最终不会成为海珠西片区的标杆项目,土地市场、楼市的走向还是要更加关注广纸板块,那里规模更大,大房企集中,定价权更强。可是,江燕路项目4.2万元/㎡的地价摆在那,该板块未来的房价走势……请往正前方45度位置看!

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