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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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南沙地块折射市场高预期(土地盛宴系列四)  

2016-12-09 14:36:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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南沙地块折射市场高预期(土地盛宴系列四)

 / 邓浩志

1122日,南沙拍卖的两块土地都不算非常好,既不在传统商住核心位置,也不太临近地铁站,但是最后成交溢价仍然较高,说明市场仍然比较看好南沙的前景。

这与市政府过去一年加大对南沙的整体投入有很大关系,目前南沙在市场印象中已经不是远郊。南沙地块折射市场高预期(土地盛宴系列四) - 邓浩志 - 邓浩志的博客


万科以91829万元和37800㎡的人才公寓房,拿下黄阁大道东侧宅地,最终楼面价约13743/㎡。该价格与最近在售的一手住宅项目均价接近,故此次成交价基本符合市场预期。两年后这个板块价格有可能站上2万元/㎡的高度,位置更好的蕉门板块价格则进一步看涨至2.5/㎡,甚至更高。

接近1.4万的楼面价,已经刷新了南沙地价的单价记录,上一记录是20156月由碧桂园刷新的,地价6千多,目前项目为海湾一号,售价近2万。综合情况看黄阁地块素质一般,只能发展为刚需项目。而位置更好的土地价格一定会更高,所以这个土地标杆并不代表南沙的最高水平。南沙地块折射市场高预期(土地盛宴系列四) - 邓浩志 - 邓浩志的博客


南沙街坦头地块楼面地价近1.2万,也是一个发展成刚需项目的地块。而竞得者越秀地产在南沙市场占有率极高,该地块又刚好在其“势力范围”内,获得该土地后不但巩固了其在南沙的地位,还对其在售的南沙其他项目起到提升预期的作用。南沙地块折射市场高预期(土地盛宴系列四) - 邓浩志 - 邓浩志的博客


紧接着在1125日,南沙新标杆再次诞生!楼面价接近1.6/㎡,加上配建房的建安成本,地价在1.8/㎡左右。这意味着项目未来售价要接近3万才能实现盈亏平衡。这个价在两年后能否实现还很难说,但至少说明房企还是比较乐观的(或者无奈的)。

既然新标杆出来了,至少未来一段时间内南沙的房价会借势进一步走高。

万科、保利两大房企这次积极进入南沙市场让我们看到了大房企的一些策略,我猜有几点:1、房价普涨,刚需只能往外走,南沙未来或是刚需一族的首选;2、他们看到了广州在自贸区的动作,对这个片区的发展很有信心;3、广州楼市这个“洼地”的潜力还是比较受大房企认可的。

南沙已经好久没有卖过地了,更别提优质的住宅土地。过去一年全国房价、地价都大幅增长,广州地价的“平稳”很大程度是没有供应所造成的错觉。所以这次以一个全新的高价成交完全符合市场的预料。

由此,南沙也面临着一个全新的地价、房价重估的过程。

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