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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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楼市去库存莫使歪招  

2016-02-02 15:50:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市去库存莫使歪招

文 / 邓浩志

 

省两会期间,不少政协委员都为“房地产去库存”支招。但是这些建议是否可行呢?我们逐一看看。

“将库存改造为创客空间”——火上浇油

目前房地产市场库存堆积最严重的按地域分是3、4线城市,但如果按产品类型分,最严重的则是商业、办公物业,其中办公物业本就空置率高,且近几年来租金年年下滑,原因就是供大于求。

造成目前写字楼堆积且后续仍有天量供应的无奈局面的原因是,过去城市规划存在严重的“长官意志”,而领导又喜欢以大量写字楼和商业作为政绩工程的标志。目前除了广深等大城市CBD,其他大规模的新办公区,无论挂任何诸如创新、科技、艺术的噱头,能健康存活的只有少数。所以住宅改创客空间无异于火上浇油。

“鼓励外国人来华购房”——远水救不了近渴

这个想法其实是对的,毕竟可以增加购买力。但外资购买力看上的基本都是一线城市,而这些城市都还有限购。国内买家都尚且需要限制,更何况外资?而3、4线城市若鼓励外资购房,或许还能有零星的华侨归国置业,但帮助也十分有限。至于港澳同胞,他们的市场早就被开发商们深度挖掘过了。

“滞销房建连锁养老院”——理想很丰满,现实很骨感

过剩产能填补供应缺口的思路是对的。但目前养老地产存在诸多问题:首先,缺乏盈利模式,收费贵了老人住不起,收费低了利息都抵不上;其次,缺乏经营机构,房子可以改,但经营管理是个系统问题,目前国内还没有这样成熟的连锁机构;最后,配套谁来建?一般情况下,滞销房都在偏远地区,在没有盈利的把握下,谁还敢继续掏钱来完善配套?

“以产业发展去粤东西北库存”——本末倒置

有产业就有人口,有人口就有居住需求,这个建议表面上是说得通的,但却是个本末倒置的建议。3、4线城市发展产业非常困难,政府就是因为这样而缺钱,这才大规模卖地来填补地方财政的;产业发展是个系统工程,不是给政策就能解决的。所以如果产业能发展起来,不但库存问题会消失不见,许多社会矛盾都会迎刃而解了。

所以说,代表的心都是好的,都在为社会问题着急,但点子却多半不靠谱,这源于他们对行业的不了解,对市场的不了解,一知半解下的建议也只能是靠想象支撑起来了。房地产去库存需要客观的判断、专业的建议,需要做的事情仍有很多。但有一样是可以肯定的,那就是必须从去行政化开始,从回归市场化开始。

 

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