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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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封闭式小区要开放,将影响二手楼价估值  

2016-02-23 09:16:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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封闭式小区要开放,将影响二手楼价估值

文 / 邓浩志

 

        《国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(下称“意见”)近日印发。总体来说,“意见”是以资源共享、强化管理、照顾大多数人利益为考虑基础的,所以很多条款都有利于城市居民居住环境的提升,比方说严究城市规划行为,提高装配式建筑比例,公园免费开放等。

        但其中最争议的就是“不再建设封闭式小区,原小区与大院要逐步打开,实现道路公共化”。

首先,小区开放将造成管理难度大幅增加,尤其是在人口结构复杂的大城市,“外人”的随意进出,结果可以想见:要么治安恶化,要么管理成本上涨,管理费也被迫提升。

        其次,小区道路变成马路也会对区内原有的物业价值体系有所打破。比方说原来是向区内花园的楼王单位,区内道路打开成马路后,外来车辆多了,粉尘、噪声、污染上来了,景观也被破坏了,物业估价也会产生巨大的变化,这很可能会损害到原业主的利益。而且小区打开与不打开,如何打开都还没有标准。

        我认为:从安全角度考虑还是应该允许小型小区、大社区的小组团进行封闭式管理。如果强行打开,那结果可能就是逼迫家家户户所有门窗全装上防盗网,这也是影响城市景观的。另外,小区道路共享也应谨慎评估,可以对未售小区执行该措施,已售小区的区内道路不宜随便开放通车,以免伤及原业主的利益。

        “适用、经济、绿色、美观”方针是对的,但拒绝“大、洋、怪”却值得商榷。首先,资本在合法范围内应被允许自由选择,如果连建筑式样都管,那就是计划经济了;其次,审美各不相同,不能否定所有的“洋”;最后,资本比政策更懂市场的需求,当年强推的“户型7090政策”的无奈退出就是一个有力的佐证。

        “意见”对房地产业并不产生影响,因其没有改变市场的供求关系,所以房企不用担心。它影响的主要是小区住户,特别是已售小区的住户,因为新小区一开始就说明了要开通市政道路等等,买家可以根据这个情况评估其价值。而已售小区的住户是按原来环境对房子进行评估的,一旦之后改了,那就是损害了他们的利益。

 

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