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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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公积金“利息红包” 对楼市利好有限  

2016-02-29 09:36:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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公积金“利息红包” 对楼市利好有限

邓浩志接受《广州日报》采访

 

    随着三部委公布《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》,决定自2月21日起,将职工住房公积金账户存款利率,由现行的按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。

市场分析计算发现,这相当于国家每年为公积金缴存者发了一个150亿元的“利息红包”。

影响一:

减少非购房提取

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,该政策是希望通过提高公积金账户存款利率,进而激励更多人有意愿去缴纳公积金,“从经济效应来看,过去按照活期或三个月的存款基准利率进行利息计算,实际上对于公积金缴纳群体来说,没有太多诱惑力。而此次政策允许按照一年的定期存款利率进行计算,相当于政府鼓励工薪阶层积极缴纳公积金,并给予等同于理财性质的收益保障。这样做,能够扩大公积金缴纳的范围和规模,对于后续公积金利用也能够起到积极的保障”。

    “政策目的是减少公积金非购房提取,吸引公积金缴存减少提取率。但从这一利率变化看,影响非常小。” 中原地产首席分析师张大伟表示,政策利好只是将上年结转从过去的三月定存改为一年定存,按照目前的利差计算只有0.4%,就是说,按照余额10万元计算,每年也只多400元的利息。

    同时,张大伟认为,上涨之后低于CPI通货膨胀率,所以对于低收入人群来说,公积金相当于是在贬值。非常低的收益率也就导致很多人想了很多办法提取公积金,“如果公积金不解决这么低收益,很难限制大街小巷张贴的各种代办公积金提取的小广告”。

影响二:

对楼市短期量价影响甚微

而对于楼市短期内的量价表现,多位市场人士都认为“影响甚微”。

        “此次新政的主要受惠人群为刚需买家,由于初次、二次置业方可动用公积金,所以新政对不可动用公积金的多次置业者并不产生利好,对投资型物业、豪宅、商办类物业也并不构成利好。”方圆地产首席分析师邓浩志表示。对于房价,其认为,利好有限,“但对于目前楼市去库存的现状来说,确实是对社会整体购买力、楼市及其相应产业的发展,都起到了一定的推动作用”。

张大伟直言,对于全国来说,公积金政策基本是鸡肋政策,过低的贷款上限约束了公积金的作用,只能被首付能力高的人使用。

其认为,国家房屋银行的建立迫在眉睫,“公积金政策应该扩大贷款资金来源,才能真正成为有利于职工购房的工具”。

而严跃进认为,从此类政策的出发点来看,是鼓励购房者或者工薪阶层积极缴纳公积金,进而扩大公积金资金池。这样一来,后续公积金可贷额度或有增加的趋势,“对于购房者来说,能够借此类资金加快进入房地产市场。体现在量价关系上,则是以公积金贷款为形式的交易量会上升,进而催生部分房源价格的上涨。”

不过,严跃进也坦承,刺激效应在短期看基本上可以忽略,“但随着中长期后续公积金购房的意识逐渐增强,对于市场交易规模的上升将会有一个刺激或拉动效应”。

变化:职工公积金利息小幅增加

记者算了一笔账:职工A上年结转额为4800元,    如果按照三个月存款利率1.10%计算,则利息为52.8元。而如果按照目前新政策下的1.50%的年利率计算,则为72元。那么,上年结转最多多获19.2元的利息。

房企:暂无房企因此调整销售策略

不过,记者从广州市场上多个房企及业内机构了解得知,很少有房企因为此而计划改变自己的价格策略。

“我们不会因为这个政策改变目前推盘的价格,毕竟这个政策的利好力度并不太大。”一家中型房企销售人士对记者表示。

        “售价调不调整看供求关系,政策要影响到供求关系才能影响价格,而传导需要一段时间才能体现。”方圆地产首席分析师邓浩志表示,政策本身是利好,最近一年,利好不断,“很多开发商也就是看一下政策的影响,不会为这个利好而明显改变”。

而易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,政策宽松期下市场需求容易激活。房企可能调整定价策略,“从试探性涨价的方式转变为相对强硬的涨价策略,将成为部分房企纷纷效仿的做法”。

上年结转:按照每10万元计算,每年可多获400元利息。100000元×(1.5%-1.1%)=400元

当年归集:按每月缴存额为2000元(公司和个人各缴1000元),则仅1月份缴存的金额到年底能多获23元利息,2月以后的缴存款会因存款时间不足12个月,利息递减。2000元×(1.5%-0.35%)=23元

 

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