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广州楼市真相,有升温未火爆  

2016-03-13 19:40:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州楼市真相,有升温未火爆

 / 邓浩志

库存情况

20162月末广州各区库存:越秀5.6,海珠10.1,荔湾12.8,天河6.9,白云5.5,黄埔6.9,花都15.4,番禺10.2,南沙10.5,从化7.1,全市平均9.8月,与上月基本持平。说明广州楼市成交平稳,供应平稳,库存平稳。从配图可以看出主要区域库存走势,目前没有房价暴涨、普涨的基础.

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本数据不包括有预售证但不可售单元,包括抵押、查封等情况。所以广州实际库存比这个更高,某机构显示接近20个月。另外广州郊区有大量可开发但未开发存量土地,如从化的合X,南沙的霍X等,这些项目一推出市场,那就是惊人的天量,能长期支持郊区的需求。然中心城区则是明显的买少见少。

成交情况

20162月广州一手住宅网签78.87亿,同比1月的151.76大跌(春节因素),环比去年2月的78.51亿几乎完全持平,舆论炒作的成交火爆并不存在,说明个别楼盘的火热被断章取义地进行了报道和理解,又或者深圳上海的排队买房的概念混淆到了广州楼市。

20162月广州一手住宅网签均价为16832/㎡,同比1月的16264/㎡略有上涨,环比去年2月的14955/㎡有8%的涨幅。但这有两个因素要考虑:一是豪宅汇悦台近10万元/㎡的单元在2月集中网签的拉升作用,二是今年中心区供应超过郊区,这导致的高价位成交结构攀升,对均价产生影响。

广州楼市平稳

综述:广州楼市成交平稳,供应平稳,库存平稳,价格轻微上涨,而涨价与中心区供应增加影响成交结构有关。所以目前广州房价暂无暴涨、普涨基础。

重点关注:1、郊区潜在供应巨大,有长期去库存压力;2、中心区中小户型不足,库存清一色大户型,需要刺激改善型买家入市;3、南海持续分流。

建议

1、南沙、花都放开限购,以应对存量土地太多导致的长期去库存压力,番禺供需两旺可不放开,中心六区须坚持;

2、跨区首套优惠,二套首付降低应尽快落地,刺激改善型买家入场消化大户型;

3、在开发税收环节引导中小户型产能增加,解决刚需,不宜行政强求;

4、放开限外,吸引人才。

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