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两会点评之二:宽松货币政策下楼市将保持强势  

2016-03-17 17:22:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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两会点评之二:宽松货币政策下楼市将保持强势

文 / 邓浩志

 

3月12日,央行行长周小川就“金融改革与发展”的相关问题回答中外记者的提问。

 

货币政策是总量政策

总量政策需要针对各地具体情况平均执行。中国房价出现很大的分化,从全国总量看,房地产仍面临较大去库存压力。

点评:小川行长的表态比某些部高得多。我理解他的意思是:1、总闸放水够了,可能有些地方淹了,有些还不够(对于投资者来说,要看其中到区别以作恰当部署);2、楼市去库存应该是当下总基调,不宜因个别城市涨了就收紧(某些领导不恰当地为迎合舆论而过多地谈控房价问题)。

 

房地产面临较大去库存压力

现在是一个房价出现很大分化的阶段,毕竟中国是个非常大的国家,各个城市的情况区别也很大,所以出现了很大分化。从总量政策和宏观审慎政策来讲,从全国总的平均来看,房地产仍面临着比较大的去库存压力。

去年建成未销售的房屋面积是7亿多平方米,比2014年增长了15%多一些,总体来看房地产仍面临较大去库存压力。

点评:近两个礼拜关于北、上、深房价上涨的报道,把全国所有2、3、4线城市积累了两年的去库存问题全部掩盖掉了,而广州这个地产“伪一线城市”的郊区及大户型库存问题更是无人敢说。请勿以偏盖全,请实事求是,请领导大胆作为,尽快启动广东供给侧改革的建议。

7亿库存需要4、5年时间才能消化,更恐怖的是按照现在正在加速的产能来看,全国新建住宅仍在不断增加,也就是说库存突破8亿、9亿只是时间上的问题。这将严重困扰中国经济,所以必须集中95%的力量去库存——过度谈5%的房价上涨毫无大局观。

 

控制房价上涨,要更好发挥城市一级的政策指导

一二线城市房价上涨比较猛,引发很大关注;要更好发挥城市一级的政策指导。

点评:调控重点在“分城制策”。我理解是部领导不宜随便表态,不宜“一刀切”表态,因为领导表态就会让市场理解为大趋势,从而影响到各地根据自身情况下药的决心。比方说广州,正准备出政策去库存,而领导说一线城市要坚持限购,所以便停滞了。这种表态只是一种“权威”的显示,无益于解决实际问题。

 

未来利率走势

至于未来利率是怎样的走势,在这种场合下我认为不太合适说,我们还有货币政策委员会,专门有讨论,总体来讲这个事要看经济形势,要看下一步的数据出来是什么样的,特别是物价的数据,如CPI和PPI的数据,可以一起对利率政策进行考虑。

点评:2月CPI略高但还可以接受,春节过后,如果要维持稳定则仍有降息空间,低利率肯定刺激投资与消费。而房价是不计入CPI的,可以“暗度陈仓”,所以北上深的房价上涨并不易控制。

 

采取稳健货币政策,不靠刺激实现增长

中国将更多依靠内需,而不是靠货币、汇率等政策刺激进出口来实现经济增长。只要国际国内不出现大的经济金融风波,未来还是会保持比较稳健的货币政策。同时,货币政策也要保持灵活性,来应对可能出现的金融事件冲击。

点评:拉动内需年年说,但唯独房产才能真正有效拉动,所以不用怀疑,楼市宽松政策将维持3到5年。其次,“不靠货币和汇率刺激出口”这种表态多是安慰国外,稳定国内,实际上最近的一系列货币政策已经把中央意图表露无遗,所以国内居民一定要考虑保值的问题。

 

解读货币政策:何为灵活适度

我们还是实行稳健的货币政策,但要注意货币政策的灵活适度,要保持流动性合理充裕,符合从2015年后半年到现在的实际状况。货币政策历来需要动态调整,需要根据经济形势的研究判断,根据情况实时地、动态地进行调整,这是适度的含义。

点评:保增长是当前主题,但同样要防止通胀、滞涨等问题,所以货币政策并没有定势。之前某些机构预测的“今年还有3、4次降准”不太靠谱,但由于全球普遍低利息,广泛印货币的大背景,中国的货币政策宽松也是大基调。

 

没有必要急着去买美元

周小川在分析目前国际货币市场时谈到,没有必要急着去买美元。

点评:又是一条“安外定内”的表态。人民币贬值的总体趋势是没有变的,所以换美元和投资强势海外币种的不动产是高端消费者的首选,国内一般民众的选择也只有“投资国内一线城市不动产”这一条路子了。至于黄金,也会因为美元强势而受到需求上的抑制。

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