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全国两会聚焦“房价”“去库存”  

2016-03-19 10:21:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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全国两会聚焦“房价”“去库存”

邓浩志接受《信息时报》采访

全国两会是规格至高的议政场合,“大脑”云集,也是破解楼市难题的重要机宜。可以看到,今年两会的主要议题还是围绕“房价”和“去库存”,不过,业内人士认为,楼市走势和货币政策走向、财税体制改革、社保公积金等大问题息息相关。

关键词一线城市

提议:住建部部长陈政高表示,一线城市变化非常大,高度关注,与这四个城市正在保持密切联系沟通。这四个城市也承担了调控的主体责任,在想方设法稳定市场,一是实施严格限购,同时实施严格的差别化的税收和信贷政策;二是增加土地供应面积,要及时披露信息,以稳定信心人心;三是增加中小户型供应数量,特别是搞好保障性工程建设;四是打击交易中违法违规行为;五是正确引导舆论主动发声以稳定市场。

点评:易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,一线城市的楼市之所以要稳定,在于以下两个考虑。第一、一线城市往往作为中国楼市的风向标,所以一线城市楼市不稳定,出现暴涨或暴跌的现象,往往会对舆论等形成一个较明显的影响,进而影响全国走势。第二、一线城市集中了较多的资金、购房需求、住房库存等资源,如果楼市不稳定,也会在较大程度上影响各类投资者和利益相关方。另外,近期一线城市房价快速上涨,使得全国市场的购房投资心态变得浮躁。部分购房者放缓了购房节奏,认为要等楼市价格降温再购买,而部分购房者则恐慌性地购房。这和一线城市房地产市场剧烈的波动态势是有关系的。从这个角度看,一线城市后续需要在舆论管控、供求关系平衡、严格限购政策等层面着手,进而有力地促进房地产市场健康平稳发展。

关键词去库存

提议:全国政协委员、著名经济学家李稻葵表示,去库存的根本在三四线城市,他建议暂时由政府的某个基金将房子买下来,租给农民住,使房子先用起来,不要空置。切不可为了短期去库存“饮鸩止渴”,采取零首付、场外配资等方式,这样会埋下房地产泡沫的种子。

点评:克而瑞信息集团战略客户研究咨询总监曾英杰认为,这种方式肯定能去库存,但丝毫没有意义,完全是为了去库存而去库存。首先,目前三四线城市的库存是天量,不是某个基金,甚至某几十个基金能够买下来的。其次,农民是否愿意花钱去租房住,也是个问题。第三,资金都是追求回报的,目前三四线城市的出租回报率能有多少,操作不好连利息成本都覆盖不了。

关键词降价

提议:针对当前全国楼市依旧严峻的去库存现状,全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森在全国“两会”期间表示,高库存城市如果只是等政府救市,一味“等、靠、要”肯定没有出路。开发商应当放弃侥幸心理,该降价就降价,以价换量,才能争取主动。在开发品质上,开发商则要努力“做加法”。库存再大的城市依然有热销的楼盘,哪怕夕阳行业,也有朝阳企业、朝阳产品。

点评:易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从其发言中有一句话是值得其他房企深思的,即“库存再大的城市依然有热销的楼盘”。所以在去库存方面不应该一味把责任推给市场不景气等因素上。重要的是,应该让房企具备一个“你有我优”的模式,即改进产品开发思路,迎合改善型市场需求等,这样才能够真正实现去库存的效果。

关键词孝亲房

提议:全国政协委员董恒宇建议,在现有房地产去库存压力下,提倡购买孝亲房,即在同一小区购买两套组合住房用于赡养老人,或年轻人与老人就近居住就可申请适当减免税。董恒宇称,2014年,我国60岁以上老年人突破2亿,2025年这个数字将突破3亿。韩国对于赡养老人五年以上的三代同堂家庭,在继承遗产时给予税收额90%的减免。其他国家也对家庭照料者、赡养老人者给予政策支持。

点评:业内资深专家韩世同表示,孝亲房看上去很美好,实际上没有意义。怎样去衡量这个是孝亲房,而且子女与父母同居住在一个小区未必就一定能有时间、有精力、有能力去照顾老人家,所以既然购买相邻的两套房居住也未必能对养老起到作用。解决养老问题,还是得完善相关的养老配套服务中心。合富房地产经济研究院院长龙斌表示,个人认为这个是可行的,中国养老的问题很重要,老年人与房地产结合将是一个合理的趋势,如何衡量是否是孝亲房,可以看实际入住情况,可以去细化。

关键词“购租并举”

提议:全国人大代表、省财政厅厅长曾志权谈到,政府工作报告讲到了“购租并举”,“十三五”规划纲要(草案)也提到了以购租并举为方向解决住房问题。曾志权进一步解释道:“不一定所有没有房子的人都要买房,可以租房,从而让所有人都能住上房。鼓励有条件有能力的国有企业,运用市场手段掌握一些房源,采取租赁的办法让买不起房子的群体有房住,同时对特别困难的人群国企采取减免行政性收费和进行财政补贴的方法,实现购租并举。”

点评:易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,购租并举的住房制度或市场建立,基本上可以认为中国正尝试建立房地产第四级市场,而此前一级土地市场、二级新房市场、三级二手房市场的发展总体成熟,目前对于四级购租并举市场的建立,应该需要大刀阔斧的改革精神。此外,他还指出,“后续依然需要让部分房企积极转变去库存思路,从卖房转变到租房的策略上来。对于部分亟需回笼租金的房企而言,可以尝试资产证券化的开发思路,进而使得房企能够一次性回收相应的租金。”

关键词财税改革

提议:37日上午,财政部部长楼继伟在十二届全国人大四次会议举行的记者会上说,目前个税改革方案已提交国务院,今年将把综合与分类相结合的个人所得税法草案提交全国人大审议。对于下一步改革,楼继伟说,今年营改增一定要完成。地方税体系正在建立中,房地产税还在立法阶段,个人所得税改革正在提出方案,其他一些地方税的改革也在推进。

点评:方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,从对房地产行业的影响来看,目前房贷利息抵个税方案已上报,虽离落地还有好长一段时间,但已经有希望就在不久的将来实现。对楼市去库存、地产股等都受益,最重要的是减轻了贷款者的税务压力。“税制改革、减税都是为企业减负,刺激消费的举措。不过,这些举措短期内并不会对房价造成明显影响。”邓浩志认为。

 

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