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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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中介推过桥贷 被疑换汤不换药  

2016-03-19 23:01:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中介推过桥贷 被疑换汤不换药

邓浩志接受《广州日报》采访

 

楼市真相调查

近日多地摸底清查首付贷,广州市场的大中介行也纷纷停止了相关业务。记者摸底发现,此前在广州一手市场,绝大部分楼盘的首付贷比例仅为个位数。业内人士表示,首付贷叫停短期不会影响到整体楼市的成交量。

动向

上海接力清查首付贷

据媒体报道,前日,上海市已经开始摸底首付贷,是继北京、深圳之后摸底首付贷的第三个一线城市。

报道称,上海市互联网金融行业协会向会员单位发出通知,称由于时间紧迫,要求会员单位于310日将公司涉及首付贷或其他高杠杆放贷的具体情况上报协会,协会将梳理产品数量、模式以及金额。

此前,深圳、北京已经先后排查楼市高杠杆房贷风险,多个中介及P2P平台业已开始下架相关产品。

记者了解到,广州大部分中介机构已经停止首付贷。中原地产项目总经理黄韬告诉记者,公司旗下的合作项目e+金融产品中的首付贷已经停止了,其他贷款还继续。而方圆地产首席市场分析师邓浩志则表示,其公司以前也与诸多金融机构合作,向一手楼提供首付贷,现在迫于大势,应该都已经停摆了。

多个业内人士都私下和记者表示,对于广州市场的一手楼而言,由于首付贷利率大都较高,需要开发商进行补贴,因此开发商真正愿意做的并不多,而即使是楼盘提供首付贷,真正运用的人也并不多,因此首付贷在广州一手楼之中并未大规模运用。

有的楼盘,我们和开发商谈好了可以提供首付贷的业务,但是真正卖下来一个申请的都没有,有的楼盘可能就两三个,我们公司做下来,首付贷运用比例最高的楼盘,大约为5%邓浩志对记者表示。

而黄韬称,在此前中原地产代理的,广州地区提供首付贷的楼盘中,运用首付贷的买家大约在10%左右。

另一位大型中介金融部门负责人也直言,其公司代理的广州市绝大部分楼盘首付贷运用人群大约占整个买家的 1%~2%,部分刚需楼盘或者边远地区的楼盘会高一些,但也不到10%

邓浩志则表示,用首付贷的人群没有明显特征,大部分用首付贷的买家是做生意的,流动资金不足,以短期周转为主。而上述大型中介金融部门负责人则表示,一般运用首付贷的人群都是买了理财产品未到期,或者公积金余额需要买了房子才能提取,才采用首付贷补充首期。

揭秘

首付贷叫停

消费贷再旺

不过,有业内人士称,首付贷被叫停了,但市场上还有消费贷、过桥贷、换房贷、税费贷、赎楼贷等,几乎是换汤不换药

一位业内人士对记者直言,没有首付贷也禁止不了首付融资,在银行做装修贷一样可以融资,没任何条件限制,可以贷到30~60万元,利率在7%左右,和目前市场上首付贷的利率差不多。

对此,黄韬称,消费贷是一种资金循环模式,是技术上的操作,首付贷是通过融资平台借钱给买家,让他买楼,两者有本质上的差异。链家满堂红研究部高级经理周峰称:消费贷也需要抵押品,所以不存在买家在银行以买车的名义做消费贷申请,并把钱投入到楼市中的情况。” 中原研究部主任熊小洪补充称,有些贷款可以没有抵押物,杠杆倍数更高。

中介人士透露,过桥贷并不是一种产品,是行内的一种操作手法,比如业主卖房之后需要借钱周转,他们就会凭合同向其他机构借贷来暂时支付房款,中介会介绍这种机构给客户。

市场

叫停首付贷影响暂未现 

一线城市楼价还须看地价

记者走访市场了解到,几大城市楼市交易并未受到首付贷被叫停的太大影响。有链家人士告诉记者,首付贷主要针对北京一手楼市,而广州链家以二手业务为主,一直没有该项业务,北京链家的一手首付贷也在2月份停止了。

有上海的中介人士告诉记者,目前各家中介公司都已经停止首付贷业务,这对于上海楼市成交的情况影响不会太大。但该人士透露,3月初到现在,上海二手市场整体成交情况比2月和1月有明显减少,他分析,可能因为楼价上涨过快,一部分业主惜售,而对于买家来说,购房成本比原来预计一下子多出40~50万元,难以下定决心继续入市,预计上海楼市未来一到两个月内会出现过渡期,特别是置换买家的心态最受影响。

有业内人士分析称,暂停该业务短期不会对楼市造成冲击,但从整个大的楼市环境或者楼市政策走向来看,如果出台细则一刀切影响可能会更大。

这一段时间,深圳楼市确实涨得很快,价格也已经达到一个高点,所以市场也很敏感。深圳某中介行的销售人员张小姐告诉记者,确实有买家担心叫停首付贷是不是意味着楼市的风向要转变,但在她看来并非如此:目前去库存是个大任务,尤其积压库存最多的三、四线城市。如果一、二线城市楼价掉头向下,将对三、四线城市去库存产生压力。她告诉记者,在首付贷被叫停后,有企业还被鼓励入市买房。

周峰认为,京沪深短期内推出相应措施缓和一下当地楼市热度还是有必要的,但是否能直接令楼价转头下跌,还要看需求在未来三个月内是否明显减少。

一位上海业内资深人士告诉记者:上海楼价在过完年后的两周内就上涨了12%,3月前6天一手市场成交就达到50万平方米,所以近期很可能在社保、预售政策上有所动作来进行抑制。

业内人士也认为,楼价涨跌也和土地供应密切相关。开年后,北京再现两宗楼面价地王,上海等地也再次出现地王。曾有房地产资深人士指出,上海2020年要守住3185平方公里的建设用地红线,现在已经用了3124平方公里,余量只有61平方公里,这是上海市建成区面积的上限,因此土地价格只会更贵

专家观点

合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌:一些城市房价上升,主要是供不应求,解决一线城市的问题关键在增加供应。

盈灿咨询研究员陈晓俊:首付贷的主要风险在于楼市下跌的违约风险和抵押房风险,不过目前数据显示P2P平台首付贷规模不足50亿元,与万亿级别的房地产市场相比,比例很小。

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