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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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商办库存压力山大  

2016-03-20 21:28:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商办库存压力山大

 / 邓浩志

 

商办物业去库存压力远大于住宅

其实商业、办公物业去库存压力远比住宅大。住宅市场分化严重,12线火,34线低迷,而商办物业则是无差别的集体低迷。从经营困难,租金下滑,到空置率上升,转型做公寓,再到去年的关门潮,产品滞销,库存压力问题愈演愈烈。更糟糕的是去库存利好政策多针对住宅,几乎没商办的事。

 

导致商办困局的原因

规划问题

项目太多,严重供过于求,地产政府形象工程偏好+土地财政依赖+城市规划缺乏科学性,导致全国无一例外地疯狂规划、审批、建设大商办项目。

房企问题

房企投机取巧。房企愿意参与商办物业的开发,原因有三:或看中商办项目配套的住宅,或打算打擦边球搏公寓,或压根儿缺乏眼光。

电商冲击

电商冲击,不用多说,价格优势是实体店被网店打倒的核心原因;另外,国外旅游购物、代购、海淘等也分流了市场购买力。

设计落后

设计落后影响转型,旧式商业体很多层高不足、不可使用明火等,这些先天缺陷导致了改造成本太高或根本无法改造,最终无法实现转型。

经营模式

经营模式老化,大多数经营者仍扎堆在传统大品牌市场,小众市场没有充分发掘;人力、铺租等综合成本的上涨,也导致商办物业库存问题更加严重。

购买力弱

反腐在一定程度上其实是削弱了高端消费的需求。当然,反腐是一定要做的,在此只客观陈述事实,并非反对反腐。

 

未来趋势

商业的关门潮和写字楼的空置率都将越来越严重。这种形势将倒逼地方政府、开发商、运营商作出改变。

地方政府

地方政府:应该尽快减少商业项目的土地供应,缓解目前的供求矛盾,同时出台针对商业地产的融资、销售、经营政策,争取消化存量,盘活存量。

开发商

开发商:在产品上不能光满足目前的市场需求,设计上要更有前瞻性眼光,可调可变可发展的商业体才能适应市场的变化。

运营商

运营商:降低成本;但不能只讲成本,还需在运营模式上创新,不单要通过体验店吸引人流,还要以优于网店的用户体验来争取让中端以上客户在实体店消费。

地产营销全程服务;项目前期研究及定位;私人大额不动产投资顾问,请致电:13760703901(邱先生)

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