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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广州“机遇之都”资产如何配置?  

2016-03-26 21:36:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州“机遇之都”资产如何配置?

邓浩志接受《信息时报》采访

 

316日,普华永道与中国发展研究基金会联合发布的《机遇之城2016 》报告显示——广州超越北上深,位居2016“机遇之城”榜首。这个从“智力资本和创新”“技术成熟度”“区域重要城市”“健康、安全与治安”“交通和城市规划”等10个维度进行观察。广州取代前两年位居榜首的深圳,成为综合排名第一的城市。随着广州产业的不断升级,广州城市价值更加凸显。在新的城市机遇下,广州市民如何进行资产配置?如何置业?

“新机遇”——

广州今年投资1056亿元 建设186个重点项目

近日,广州市发改委发布了《广州市2016年重点建设项目计划》(以下简称《计划》)。根据《计划》,广州今年将投资1056亿元建设186个重点项目,推动国际航运枢纽、国际航空枢纽和国际科技创新枢纽的建设,其中这186个项目中有1/3被列为今年新开工项目,打造广州机遇之都。

值得一提的是,海珠区琶洲地区集中了不少项目。得益于去年广州市出售多个琶洲地块用于电商开发,今年琶洲的新开工项目也相对集中。海珠区2016年新动工项目一共14,11个是琶洲互联网创新集聚区重大建设项目,投资额达133亿多元,在各区中遥遥领先。

除海珠区的重点项目比较突出外,南沙、花都、番禺三区也是新秀,而分布于越秀、天河、荔湾等老城区的新动工重点项目均少于5个。从化区和增城区则以续建项目为主,没有新动工项目。

“新贵”——

多数拥有海外留学背景

胡润百富数据显示,广州千万富豪有4.92万人,亿万富豪0.38万人。在城市发展的新格局下,一群财富新贵迅速崛起。记者了解到,从购买顶级豪宅的买家来看,在过去一年也随之出现了明显变化。这部分“新兴富豪”,他们平均年龄为38岁,多数拥有海外留学背景,硕士以上或EMBA学历;他们财富阳光、履历透明、眼界开阔,学识超前,从事最前沿先进的新技术,电子商务,生物医药,跨境金融等行业。年轻化的中产阶级对于优化资源配置,有着更敏锐的财富洞察力和市场预判能力。

记者走访了解到,近日,广州星河湾半岛、侨鑫汇悦台、保利天悦等多个高端项目的销售中心都出现不少8090后新贵,打破高端售楼部一惯的高冷气氛。侨鑫集团副总裁张学凤则透露,地产业、能源业、健康业、服装业等传统实业豪宅买家,是传统豪宅客源。而近来富豪呈现年轻化趋势,国际化资产配置趋势,新贵阶层成为新型主力买家。其中,金融业、IT业是新型客源中非常显著的比例,这一现象,几乎伴随着广州的大升级而出现,尤其目前琶洲电商中心的出现。

“资产配置”方案——

1. 可动用资金100万:主要储蓄实力

配置方案:40%储蓄,40%理财+保险,20%股票

配置理由:方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,储蓄不多,不动产没有太多选择,还需要进一步积蓄“实力”。不过,赶集网理财师也认为,虽然可动用资金不多,但是如果要买房,建议重点投资广州市区的二手房物业,此类物业的增值空间要大于广州郊区的一手房物业。同时可以建议适当配置一定的理财产品,待后续资本市场明朗后再投资股票市场。

2. 可动用资金500万:中产要以住房投资为主

配置方案:住房80%,理财、保险等20%

配置理由:安居客资产规划师认为,不动产是目前最为保险,保值且有较大升值潜力的品种,中产家庭的最优选择。而从现在经济复苏的角度看,住宅和写字楼物业都值得投资。

3. 可动用资金1000万:股票房产同时进行

配置方案:50%住宅,20%海外投资,剩余参与企业股权投资或在适当时候投资股市。

配置理由:方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,广州住宅限购,住一套最多投资一套;500万以上住宅交投不活跃,控制总价能保证容易兑现,其余资本只能另寻出路。58同城负责人表示,可动用资金1000万的客户,资金实力比较雄厚,所以目前一个股票和房地产市场同向发展,基本上都有继续活跃的态势。

4. 可动用资金5000万:多元化增值

配置方案:30%不动产,其余另找出路

配置理由:住宅限购,商业被电商冲击,海外市场陌生,理财收益太低。真正的高净值人群的确没有多少投资渠道,只能慢慢挑选好的投资标的,随机应变。为此,安居客资产规划师表示,有5000万的资产配置下,这个时候物业投资可以弱化,在写字楼、保险、基金、海外资产的多元化的配置,而传统理财产品的优势是不大的,可以不考虑。这个时候也能够凭借多元化方式来实现保值增值的功效。

专家看广州——

洼地效应逐渐突显

目前,在北上广深四个一线城市之中,广州的房地产市场是一个安全边际最高的一个市场,也是四个城市中的一个价值洼地。广州在一线城市中,房价一直比较平稳。

经济学家马光远:今年二三季度广州楼市上升潜力大

广州是一个很安静的城市房价的表现也是这样的。如果按照GDP来讲,广州的GDP在非直辖市中全国排名是第一的,幸福指数也很高。城市房价的主要原因是周边城市,周边同城化的建设,扩大了供应量。未来广州房价的表现会稳步向上,看好广州这样的城市在今年第二、第三季度向上冲的潜力。

复旦大学客座教授蔡为民:一线城市进入到轮涨阶段

一线城市进入到轮涨阶段是必然的。广州的人口是持续导入的状态,而且净流入达到了500万,产业优化的状态非常的喜人,第三产业、商业服务业占据越来越重要的位置,转型是逐渐向好的状态。广州的房价只有深圳的一半,广州洼地效应逐渐突显出来。

合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌:广州物业上升幅度值得期待

如果从经济、城市、人口、财富、产业等影响房地产最重要的因素来看,广州是当之无愧的一线城市。如果接下来市场条件达到一定程度之后,物业上升的幅度,仍然是值得期待的。深圳一年来部分区域房价最高上涨50%70%,广州不会完全复制,因为深圳的体量是比较小的,从物业价值上升的趋势来说,反映的是城市的价值。

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去年一线城市楼市均价对比

北京:近3万元/平方米,同比上涨10%

上海:32174/平方米,同比上涨18%

广州:15207/平方米,同比上涨1.3%

深圳:33426/平方米,同比上涨近40%

 

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