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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广州楼价已降至二线城市水平  

2016-03-02 09:34:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州楼价已降至二线城市水平

邓浩志接受《羊城晚报》采访

 

建议缘由

广州具备取消限购条件

2015年12月召开的中央经济工作会议提出要“化解房地产库存”,并“取消过时的限制性措施”。中央在房地产政策上的新定调,使大家纷纷猜想:新的一年,广州是否有取消限购的可能?

自2010年开始实施限购政策以来,全国共有46个城市实施了楼市限购政策,涵盖四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区经济发达的二三线城市。不过2014年后,限购政策开始逐渐松动,目前除了北、上、广、深四大一线城市和楼价畸高的三亚外,其他城市均已取消限购。

广州如今的楼价,不但只有北京、上海、深圳等一线城市一半,甚至有不少二线城市都已超过广州。既然广州楼价已和二线城市趋同,那么,在房地产政策上是否也有可能和二线城市看齐——比如取消限购?

现状

广州今年走势依然平稳

1月18日,国家统计局公布了2015年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。其中,广州的同比涨幅为9.1%,与北京的8.3%相差无几,远低于深圳的46.8%和上海的15.5%。然而,就真实情况而言,广州楼价的涨幅不光远小于上海、深圳,也要小于北京。因为北京市政府去年宣布将搬至通州,因此带动了以往的价格洼地——通州成交量的大幅上升,因而也拉低了北京楼价上涨的幅度。

数据显示,2015年,广州全年成交一手住宅9万余套,成交均价为15206元/平方米,相比2014年只涨了190元,在四大一线城市中,走势最为平稳。有专家预测,广州今年极有可能延续平稳趋势。2016年1月,北、上、广、深四城的楼价分别为35086元/平方米、37062元/平方米、17158元/平方米和44823元/平方米。广州的楼价不如其他三个一线城市的一半,甚至不如二线城市的杭州、厦门。

广州有解限条件

猴年伊始,经济学家马光远给今年楼价上涨的城市排出三大梯队,广州虽位于第一上涨梯队之列,但排在苏州、上海、杭州、厦门、三亚、南京、合肥、海口、兰州等城市之后。他认为,广州因为周边城市群的形成,总体供应充足,楼价不具备大涨的条件。事实也是如此,广佛同城不光是政府层面的事情,楼市的买家也切实贯彻了这一号召,佛山取消限购后,其成交量连续两年反超广州,而来自广州的购买力为数不少。这也从侧面反映,广州人对近在咫尺、楼价又有优势的佛山并不排斥,即使广州取消限购,佛山依然可以成为广州楼市的蓄水池,为广州楼价继续平稳保驾护航。

从广州本身的供应量看,同样具备解限条件。目前广州的可售库存895万平方米,消化需10个月以上;未售面积1866万平方米,处于历史次高位。

广州和北上深差别大

今年年初,北京、上海等方面均表示,近期不会取消限购。但合富房地产经济研究院院长龙斌认为,广州与北、上、深的情况完全不同。深圳地少人多,供应量非常小,消化库存只需四、五个月。且深圳的户籍人口只有300多万,外来常住人口有700多万,管理人口达2000万,而一年新房的成交量只有三、四万套,二手房成交比较活跃,投资氛围较浓。种种因素导致在没有放开限购背景下,深圳去年楼价上涨了50%。

除了供应量大,广州的房地产投资气氛一直不浓,外地人到广州买房不算太多。龙斌说,上海、北京都广州楼价已降至二线城市水平是吸纳来自全国、甚至世界各地的买家前往购买,深圳的情况大致相同。深圳不仅金融证券业突出,在高新技术产业如互联网创新产业也十分突出,目前,金融和互联网是收入最高的两个行业。相比之下,目前广州仍以传统工业、商贸为主,在金融、互联网领域的发展比较滞后,近年来产业结构升级、转型也不够理想,人口吸纳能力正在减弱。例如,作为“千年商都”,广州有着全国最好的各种专业批发市场,但电商发展却不如杭州。

“无论是产业结构、人口流动,广州都无法与北上深相比,广州作为一个以本地消费为主、供应比较充足的城市,加上城市(广佛)一体化又使广州的购房需求外流,因此放松限购无疑是比较有效的救市措施。”龙斌说。

解决方案

逐步松绑取消限购

在近日结束的广东省两会上,有不少人大代表、政协委员均认为广州有放松限购的条件和必要。但也有观点认为,目前广州市场平稳健康,如果放开限购会导致人为的量价齐升,反而不利于市场的稳定发展。有数据显示,广州2015年一手住宅成交1074.76万平方米,同比大增25.6%。尽管没有突破2012年的成交高峰,但只比2012年少了2.25万平方米而已。由于北京、上海先后表态暂时不取消限购,而深圳楼价去年大涨,取消限购的可能性也不大,因此要广州在一线城市中率先全面取消限购,在已经连续两年建议政府取消限购的广东省房协会长蔡穗声看来,可能稍有难度。但他认为,广州至少应该局部尝试取消限购。

比如,先在南沙等外围区域逐步放开。南沙成为自贸区后,很多外地人在此置业,但限购令却阻挡了这些人的落户需求,“如果取消限购,南沙的住宅成交量可能会比现在大一倍。”南沙某大型楼盘的相关负责人说。

从供应量来看,南沙、花都、黄埔、从化、增城等外围区域集中了广州近80%的供应量,这些地区存在一定的去库存压力,没有纳入限购范围的从化、增城,去年撤市设区后楼价并未飙升。

方圆地产首席市场分析师邓浩志也认为,广州可在外围区域或给购买大户型的买家取消限购。因为目前广州中心城区的库存压力并不大,压力大的反而是花都、南沙等区。同时,小户型也没有库存压力,滞销的是大户型,因此广州不妨考虑在某些地区或从户型上局部松开限购,如外地人购房需提供3年以上社保,二套房统一为七成首付等。

 

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