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邓浩志的博客

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契税、营业税优惠“连击”刺激楼市  

2016-03-03 09:57:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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契税、营业税优惠“连击”刺激楼市 

邓浩志接受《广州日报》采访

 

       继首付成数节前降低至最低两成之后,楼市去库存政策在节后再度“出招”,财政部、国税总局以及住建部三部委昨日发布通知,将在本月22日起执行新政,调整房地产交易环节契税,以及再推出营业税优惠。

        不过,对于北京、上海、广州、深圳四个仍在实施限购的一线城市,只有契税优惠政策中涉及家庭唯一住房的部分可以调整,所以对广州楼市的买家而言,新政的主要优惠只限于:个人购买家庭唯一住房,且面积在144平方米以上的,契税由3%减半降为1.5%。

        昨日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发文,称对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

         而对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

        在营业税方面,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

         不过,北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策,上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。

        业内人士表示,该政策对于非一线城市而言,去库存的利好明显,而对于一线城市主要是心理影响,而一线城市豪宅也将受益,或获得提高销量的机会。而地产股在接连利好中,下周或将有所表现。

       中原地产首席分析师张大伟表示,从直接影响看,房地产政策继续宽松,有利于非一线城市楼市去库存。从政策的直接影响看,其中契税主要影响改善需求,在过去的政策中,大部分城市针对首套房有不同程度的减免,140或144平米以上及二套全部按照3%收取。

         而对于营业税政策而言,相比之前不一样的主要体现是非普通住房,针对大户型、高价、别墅等物业,“在过去的政策中,满2年也需要缴纳差额营业税,现在新政策未明确,如果各地落地细节中也按照住房计算,那么对于改善性需求有非常明显的利好。”张大伟表示。

市住建委:做好政策优化储备

         对于广州是否将调整限购的问题,本月举行的广州市“两会”期间,广州市住建委相关负责人在接受本报记者采访时就透露,广州已作相关的政策储备,将继续加强房地产市场监测分析,结合广州实际,做好政策的研究和优化储备,防止房价大起大落,促进房地产市场平稳可持续发展。包括分类分区域放开限购,都是现有的政策储备之一。

        “我们的库存状态还是处在比较正常的水平,目前去化周期在10个月以内。对于市场,要分类分析,及时储备政策,保持广州房地产市场的平稳运行。”这位负责人透露,一般而言,楼市库存去化周期在8个月到14个月左右属于比较正常的水平,而从广州的情况看,是稳定、理性的。

        这位负责人介绍,虽然相较而言广州楼市中的大户型和外围区域库存量比较大,但是整体库存量也没有太过离谱,而且政策制定还是应该先看全市整体的库存情况。市住建委将密切监测广州楼市的成交情况,包括区域和结构性的最新情况都将加以分析。

        中央以及省在楼市去库存政策上,都已经提出取消过时的限制性措施。对此,市住建委相关负责人就承认,广州目前仍然保留着限购限贷政策,不过,此前实行的限价政策已经取消。“我们对房地产公司的房价已经没有限制性措施,没有指导价,都是市场定价。

广州契税优惠流程已获简化

        新政还规定,纳税人申请享受税收优惠的,根据纳税人的申请或授权,由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果,并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。

         去年11月起,广东省已简化了契税优惠流程,个人申请优惠时,只要在申报缴税时如实填写提交《购房人家庭唯一住房承诺书》,主管税务机关会依据与房地产主管部门建立的信息共享机制,结合《购房人家庭唯一住房承诺书》对购房人及其家庭成员购房记录进行查询,符合条件的就可享受优惠。不过此次国家调整政策后,相关简化手续会否调整,仍是未知之数。

        此外,广州市存量房交易计税价格评估管理系统从2013年8月起已经覆盖了住宅和非住宅交易,由于去年广州市房地产交易价格有所下调,今年初系统调整过一次交易价格,大部分房产的评估价均有所下降。

政策影响面面观

一手 本地政策是否调整将是焦点

        一手楼市方面,虽然近期成交量较为低迷,不过据经纬行研究中心分析,假期成交数据并不具有代表性,也并不代表全年走势的基调。对比发现,2016年1月份周均成交在1700套以上,而2015年每周则在1400套左右,以同期近十周成交对比,今年市场成交情况也较去年为佳。

        虽然广州仍为限购,商贷首付减少等政策未能直接利好本地楼市,但房企拿地热情证明开发商依然看好广州楼市前景。预计春节后3月份楼市将进入正常的交易季,有望迎来成交回升,而今年楼市的趋势也将会逐渐清晰。

         方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,广州一手楼市中,首次置业的主流户型并非144平方米以上的大户型,所以利好会较小。

         “广州本地政策如果调整才是真正的重磅。”邓浩志认为,接下来广州是否会局部放松限购和调整“穗六条”限外政策,以及二套房首付能不能由七成降至六成,都将是可能的政策选项。

二手 周边城市分流效应有限

         满堂红链家市场部高级经理周峰昨日透露,去年以来,受连续降息降准等政策的影响,对广州二手楼市的变化正在凸显。以1月的传统淡季为例,广州二手楼市成交量仅微幅环比减少3%,部分买家春节前后依然加速看楼步伐,后市成交或将进一步放量。另一方面,虽然近期首付下降、税费优惠等政策都将在广州周边城市落地,造成购房政策差异扩大,但广州二手楼市买家主战场在中心城区,较看中配套和环境,所以较难被分流到佛山等市场。

“去年佛山二手市场中广州籍买家的比例只有12%左右,相较于佛山一手楼市广州占四成的比例,分流效应较小。”周峰表示。

合富房地产经济研究院院长龙斌认为,即使近期部分新政无法在广州落地,但政策频出加上大环境改变,也对广州市场的买家预期发生影响。由于广州中心城区一手市场目前可售货量只占全市的两成,在一手供应受限的情况下,二手活跃程度会提高。

豪宅 或获热销机会 价格或会涨

“从一手房市场库存的角度来讲,由于改善型需求的积极入市,有助于改善大多数城市库存结构比例,降低中大户型库存市场占比,有助于加速去库存,降低市场的去化压力。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,近期一线城市部分豪宅项目可能会因为此类政策的出台而热销,价格上涨的可能性也比较明显。

同时,严跃进认为,此类政策一定程度上也会使得房企调整产品结构和定价策略。其表示,过去部分房企为了降低契税或逃税,对于144平方米以上的住房分割为两个虚拟产权进行销售,进而使得每套住房的户型都小于90平方米,从而获得更低等级的税率。而通过现在这样一个政策的调整,大户型住房和普通住房的契税差异已经不大,对于此类产权分割再销售的做法可以得到有效遏制。

同时,严跃进分析称,鉴于此类契税政策可能会刺激购房者积极入市,那么后续房企积极调整定价策略或者说提高售价将是一个大趋势。

股市 地产股股价或将有10%促进

财政部降低契税、营业税也对资本市场造成了明显影响。昨日,虽然A股已经收盘,但港股盘中马上有所反应,地产股显著走强,九龙仓集团、信和置业、华润置地等均大幅上扬,其中九龙仓集团涨幅接近3%。

此前,房地产开发板块已经涨幅明显,从1月28日的低点至今,地产板块涨幅已经接近18%,大大跑赢大盘涨幅。

南方基金首席分析师杨德龙表示,该政策主要是贯彻房地产去产能的目的,“前段时间国家多次提及去产能,需要有一些鼓励的政策,现在这些配套政策陆续出炉,确实将刺激销售,促进繁荣,消化库存。”

杨德龙预测,下周,房地产股会有一定的表现,“该政策对地产股来说,至少在股价上能有10%的促进。”

而广发证券地产分析部门称,“考虑到此次新政出台时间点正好是行业小周期景气高点,政策的边际效应或许没有预期中的那么大。投资层面上,我们继续看好在政策面与基本面阶段性共振的情况下,主流地产股阶段性超额收益。”

 

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