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邓浩志的博客

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限购政策要调整广州楼市涨不涨?  

2016-03-07 22:24:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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限购政策要调整广州楼市涨不涨?

邓浩志接受《羊城晚报》采访

229日晚央行降准,再叠加广东省政府发文提振楼市,要求广州调整住房限购政策的行政区域范围,并取消70/90政策这两大重磅消息落地,广州楼市不淡定了。昨日上午,就有楼盘传出紧急封盘、等待涨价的通知。有开发商向记者透露,前晚11时老总紧急召集营销部门开会,针对利好出台急商营销对策,拟将在售楼盘全线涨价3%。不过,也有业内人士指出,所谓封盘是搭便车广告炒作,只为制造紧张气氛,广州目前没有房价普涨暴涨的基础。

昨日,羊城晚报记者巡盘发现,在售楼盘严格意义上执行70/90政策的其实不多,开发商在户型设计时早已想方设法进行“合理”突破。

楼盘连夜开会紧急封盘?

前晚,央行降准的消息出台,接着广东省发布《2016-2018年发展整体规划》,其中提到了许多关于去库存措施及手段,而针对利好政策的频出,加上沪、深等地楼市火爆的消息不断被滚动放大,同属一线城市的广州房价会涨的预期已经是如山雨欲来。

当晚,微信朋友圈开始便传出了广州有项目封盘的消息,而到翌日上午,位于萝岗的保利·越秀岭南林语就发出了紧急封盘、等待涨价的通知。

到了昨天中午,萝岗另一个项目岭南雅筑,也宣布封盘不卖了。

有开发商向记者透露,前晚老总紧急召集营销部门开会,要求旗下所有在售项目翌日停止签约一天,对价格进行调整,拟全线涨价3%。“老总说如果你们不调我自己在系统上调了。可见他对于楼市将迎来一波行情是充满信心的。”

昨日,记者根据电话号码拨通了保利·越秀岭南林语和岭南雅筑的销售热线,有一个回应称要具体再问销售,另一个则一直无人接听。

记者发现,目前宣布封盘的项目都是旧萝岗区域,虽然不能代表整个市场,但是如此高调发布封盘等涨价的通知,多多少少会给买家带来心理上一定的暗示。

对此,方圆地产首席市场分析师邓浩志就认为,这仅代表个别楼盘,广州郊区供应充足,中心区也进入推货旺季,目前没有房价普涨暴涨的基础。“这类广告炒作意图明显,只为制造紧张气氛,但实际同质产品涨幅肯定有限”。

南沙花都即将放开限购?

在省府红头文件中,有关“广州应及时调整住房限购政策的行政区域范围”最受关注:广州局部放松限购?哪个区最有可能?

“从前年开始,广州放松限购的猜测就从来没停过。这是省府2008年以来出台的力度最大的一个文件,文件最重要的是对广州的限购表态。”在广东省房协理事、同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文看来,这个文件为广州解除限购开了绿灯,“它明指广州及时调整,相当于是已经同意广州有针对性地放开限购了,喜欢放开哪个区就放开哪个区”。

不过,赵卓文表示,广州中心区及番禺是不可能放开限购的,但是像南沙、花都及新黄埔都有极大的可能放开限购,“只要是政府想重点发展的区域都有望放开,南沙是自贸区,新黄埔有大量土地,而花都则是为了吸引入户”。

邓浩志预期,南沙、花都即将放开限购:“库存较大的南沙、花都几乎100%会在月内放松限购,中心城区基本没有可能,黄埔、番禺则需要观察,但可能性也不大。松限的板块未来成交量上涨毫无疑问,而房价则看稳。”

“增城、从化两区本来就不限购,剩下的限购区域只有中心六区和外围三区。”房价点评网首席分析师肖文晓认为,按照最近半年的月均交易量计算(不含特殊性的2月),外围区域之中,花都库存最多,有15个月,是松绑限购首选对象;南沙有12个月,加之是自贸区,希望也很大;番禺则是11个月,在8-10月的合理周期之上,也有可能沾光。果真如此,自住客青睐的番禺、投资客热捧的南沙利好将很明显,花都当然也会受益,只是因为在公共交通配套的短板,刺激效应恐怕要稍逊一筹。

合富辉煌首席分析师黎文江建议在花都、从化、增城和南沙这些地区,及一些豪宅和大户型区集中区可以考虑放开对港澳人士的限购。

70/90政策名存实亡?

省府红头文件提到,取消过时的限制性措施,对商品住房项目停止实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。这意味着全省将停止70/90政策。

赵卓文分析,“70/90政策”对户型有较大的限制,从2006年实施至现在恰好10年,“以往的各种文件很少说取消某一种东西,这次取消是顺应了目前的市场情况”。

邓浩志更直言,取消70/90政策符合市场要求,首先楼市正逐步由初次置业转移到改善置业,需求面积更大;其次二孩放开也对大户型产生更多需求,再有房企直接面对市场,比政策更了解需求变化,而行政指定产品是计划经济的做法;取消70/90政策符合市场主导资源的大原则。

昨日,位于广州大道北的越秀·星汇云城板房开放,记者参观了其四个户型,发现其中93㎡四房两厅一卫的03户型将房屋使用率超过100%,主要是送了入户花园和一个小书房,另外一个明星户型——85㎡,竟然可以做成复式四房三厅两卫户型,销售人员告诉记者,在设计上花了很多心思规避70/90政策。

据记者翻查资料,2014年,越秀地产以64.5亿拍下该地块成为“2014年度总价地王”,地块是有70/90要求的,不过,在设计人员的“不懈钻研”下,成功地合理规避了。

“‘70/90政策’,广州的开发商从一开始就没有认真地执行过,违反该政策的也没有过相应的处罚。目前全面放开二孩,90平方米的住房要求明显不合政策,所以此次取消无可厚非。”黎文江分析,现在最好卖的房子在90120平方米,如果允许把目前库存量大的、主要是比较难卖的房子调整套型结构,的确是一个比较大的利好,“因为在以前要调整这些是比较难的”。他举例,白云区的大一山庄多年前就是规划为纯别墅,但是别墅不大好卖,现在部分申请减小户型,增加别墅套数。

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