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邓浩志的博客

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南沙花都或最先放开限购  

2016-03-08 09:22:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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南沙花都或最先放开限购

邓浩志接受《信息时报》采访

 

焦点1

实行“一类一策”去库存政策

省政府计划,在今起三年内,全省商品房库存规模比2015年底的1.6亿平方米减少约12.5%,三年内消化2630万平方米的商品房,各地市的商品住房去库存周期控制在16个月以内,非商品住房去库存周期明显缩短。根据各地商品房库存规模和房地产市场实际,全省城市分为四种类型,实行“一类一策”去库存政策。

点评:分类调控符合客观情况

方圆地产首席分析师邓浩志认为,目前全国库存仍在进一步提高,大量成交升温的二线城市其实库存都仍超过20个月。城市分类调控符合客观情况,而同城不同区差别也巨大,也应该分别对待。

焦点2

公租房范围扩至非户籍常住人口

逐步将公共租赁住房保障范围扩大到外来务工人员等非户籍常住人口;按照住房制度改革的要求,将住房保障逐渐覆盖到符合条件的各类人群。

点评:外地人社保年限有望缩短

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,过去公租房虽然在租赁性价比上非常诱人,但很多外来人口没有户籍等材料,所以基本上在申请方面要吃闭门羹。此次提高覆盖面,使得公租房的分配机制更加完善,并且使得后续公租房的保障更加具备务实性。当然在实际操作过程中,建议严格审核机制,同时提高审批效率。

满堂红市场研究部高级经理周峰也认为,政策还有另外一个意思是指外地客户进入广州的社保年限,有机会缩短了,但是关键还是等广州的细则出来才知道真正的作用。

焦点3

明确广州应调整“限购”范围

文件中明显指出,取消过时的限制性措施,进一步发挥市场配置资源作用。对商品住房项目停止实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。切实贯彻落实住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理的相关政策;有条件的城市可放开香港、澳门居民购房限制。广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围。

点评:中心四区不可能放松限购

合富房地产经济研究院院长龙斌表示,广州解除限制应该是放松调整外围区域限购,比较外围区域库存还是比较大,放松限制有利于郊区去库存,最有可能放松的区域是南沙、花都、番禺、黄埔这四个区域。

方圆地产首席分析师邓浩志认为,南沙、花都即将放开限购。黄埔、番禺则需要观察,但可能性也不大。松限的板块未来成交量上涨毫无疑问,而房价则看稳。中心四区则绝无可能放松限购的。

2月29日出台的《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)》提出,广东省将取消过时的限制性措施,对商品住房项目停止实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求;切实贯彻落实住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理的相关政策;有条件的城市可放开香港、澳门居民购房限制;广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围。业内人士认为,广州部分外围区域可能放开限购。

链接

广州库存总量仍在增加

广州市房协2月26日发布了广州楼市库存情况。数据显示,截至2016年1月31日,广州商品住宅存量套数16.2万套,环比上升4%,存量面积1992万平方米,环比上升2%,持续在高库存水平。报告指出,若按2015年7~12月广州平均销售速度来计算的话,存量套数及存量面积分别需要20个月~21个月的时间才能消化完毕。而在2015年6月份,全市存量套数为14.5万套,存量面积为1919万平方米,表明广州的库存总量仍在不断增加。

焦点4

降低房地产开发和交易成本

“去库存计划”要求,全面清理房地产开发和交易过程中的行政事业性收费,切实降低房地产开发和交易成本。对领取商品房预售许可证超过3年以上尚未出售的商业、办公、工业等商品房,通过土地、规划、金融、税收等政策加快转化为开发商自持物业。鼓励各地搭建商品房团购、团租平台,引导房地产开发企业调整营销策略,适当降低商品住房价格。支持有实力、信誉好的房地产开发企业开展企业、项目的兼并重组及整合,提高产业集中度。

点评:对开发商而言是重大利好

广州天河区某楼盘的负责人周先生透露,“此前,一些地方呼吁开发商降价去库存,但是开发商基本没有动力,因为刚性成本摆在那里,银行的贷款利息也是一分不能少,降价之后未必能还清债务。”该人士表示,在房地产开发和交易过程中涉及很多收费项目,现在政府主动提出降低开发商成本,对于开发商而言当然是是好事。

焦点5

落实住房金融、税收优惠政策

文件中提出,加大居民购房金融、税收支持力度,降低居民购房成本。认真落实国家有关个人住房金融、税收等各项优惠政策。经广东市场利率定价自律机制确定的地区,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例降低为20%,落实国家调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。另外,开展住房公积金缴存省内异地互认,推动城市间住房公积金调剂使用。研究开展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务和“公转商”、“商转公”试点。

点评:未来或有更多贴息贷款出现

方圆地产首席分析师邓浩志表示,首套房两成首付,契税、营业税优惠均为落实前一阶段中央政策,细则的出台仍需要进一步等待。停建公租房,通过发放补贴或购买、租赁商品房利于消化市场存量,利于培育租赁市场。公积金新政则是为避免借公积金发放隐形福利或借公积金逃税。受政策影响公积金会“缩水”,或影响整体可贷额度,未来可能会有更多贴息贷款出现。

 

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