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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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未来哪些楼市板块将成热门  

2016-04-10 22:25:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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未来哪些楼市板块将成热门

邓浩志接受《信息时报》采访

3月31日,广州国土规划委公布了今年的卖地计划:将供应商地和宅地共716万平方米,其中商服用地唱主角,琶洲、金融城、南站都有多宗商服用地推出;住宅用地方面,白云区供应最多,有10宗地块。根据安居客数据,去年广州商地和宅地成交量总和达400余万平方米,包括工业用地在内向市场推出了共702万平方米。总体来看,今年推出土地量比去年大。专家预计,广州市中心区域今年或将诞生新的地王。近日,针对卖地相关的热门板块,记者进行了一二手楼市现状调查。

白云区

新地供应多 后年将成市场热点

推地情况:今年广州全市将推84宗地,包括居住地27宗,其中白云区推出的居住用地最多,共有10宗;商业用地57宗,其中白云区11宗。据了解,今年白云区推出的地块主要集中在白云新城区域、空港经济区以及民科园。

一手楼盘:目前白云区一手楼主要集中在金沙洲板块、广州大道北板块以及白云新城板块。金沙洲板块的均价为1.7万元~2万元/平方米。白云新城中心的住宅项目数量较少,主要是保利云禧、珠江岭南苑,都以大户型为主,价格都在4万元/平方米以上。而稍微远一些的则有新世界多个项目,货量比较充裕,此外还有万科峯境,价格在3万元/平方米左右。根据阳光家缘网数据显示,珠江岭南苑近一个月成交了14套,成交均价为39895元/平方米;保利云禧近一个月也成交了12套,成交均价为39710元/平方米;万科峯境近一个月成交了32套,成交均价为33170元/平方米,主要户型为90100多平方米的三四房产品,较适合刚需改需买家。

二手楼盘:据了解,广州大道北、白云新城等板块的较新二手楼盘价格比较高,目前价格保持平稳,如岭南新世界三房价格为2100023000元/平方米,位于白云新城的颐和上院均价为2800031000多元/平方米。而白云新城的住宅租金比较高,100多平方米的三房两厅单位租金为60008000元/月。

板块分析:方圆地产首席分析师邓浩志表示,白云区新地供应量比较多,预计后年开始将重新成为市场热点之一,将在一定程度上缓解该板块长期缺货的状况,但今明两年依旧紧张。白云新城优质的住宅地块,楼面地价有望达到2.5万元/平方米左右,当然越往北,离中心城区越远,价格也会相应降低。

琶洲板块

未来房价有望和珠江新城媲美

推地情况:琶洲是去年广州卖地的大赢家。据赶集网的统计数据,去年海珠区琶洲板块共卖了14宗地块,获得土地出让金近180亿元。今年,琶洲将乘胜追击,在琶洲A区推出20块商业和商务用地,总占地约12.7万平方米。此外,琶洲中二区也将推出5块商服用地。和去年一样,今年琶洲推出的这些地块都是“蚊形地”。

一手楼盘:据了解,琶洲在售楼盘主要是保利天悦、江山国际、会展世界城、琶洲壹號以及全新盘富力壹号半岛。这些项目大多数都具有江景资源,产品都针对高端改善型买家而设计,故单位面积都比较大。而琶洲板块一手住宅整体签约均价达到3.9万元/平方米以上。

二手楼盘:58同城数据显示,目前,琶洲板块雅郡花园的二手均价约为2.6万元/平方米;赤岗板块的泓景花园、珠江帝景等楼盘的二手均价为2.9~3.1万元/平方米;珠江新城板块的凯旋新世界、金碧华府、南国花园等楼盘的二手均价为3.1~4.5万元/平方米。

板块分析:安居客报告分析认为,琶洲是广州未来的互联网创新集聚区,这里交通便利,在知名房企及电商名企的合力下,加上市政配套不断完善,未来琶洲房价有望和珠江新城媲美。未来琶洲将掀起土地出让和开发的热潮,也必将催升片区内的房价。

金融城板块

不甘落后今年新推19块商地

推地情况:天河区今年将推出25宗商住用地,其中金融城就贡献了19块商地。

一手楼盘:现在,金融城内不少项目都在施工中,汇金天地、金融城绿地中心、万科驿·金融城成为首拔头筹的三个项目。据了解,板块内项目首层商铺售价大约12~15万元/平方米,23层定价4万~5/平方米,写字楼售价2.9万元/平方米,比旁边珠江新城在售项目的价格低一半左右。

二手楼盘:金融城范围内住宅项目少之又少,主要是员村、东圃附近楼盘以金融城概念在售楼。车陂板块有美景花苑、美好居、时尚明苑、天朗明居等二手楼盘,价格集中在2万元~2.5万元/平方米之间。

板块分析:克而瑞广州机构首席分析师肖文晓表示,广州金融城启动开发几年来,此前曾出现推出土地又终止出让的局面,今年政府力推新地,显示出金融城不甘落后。另有业内人士指出,该板块楼市一两年内难热起来,因为现在市场关注焦点在琶洲。

南站板块

在售货量少 区域发展优势未体现

推地情况:番禺区今年将出让35宗地,主要包括滨江大道北侧地块、广州农商银行地块、汉溪民住地块二、汉溪长隆地块、广州南站核心区及大学城地块。其中南站一口气推出23宗商服地块和4宗宅地。

一手楼盘:2015年,南站板块楼市相比于其他区域略显淡静,在售货量少,产品类型也以商业公寓为主。在去年9月南站板块才推出首个住宅楼盘臻尚苑,均价超过2/平方米。目前除了臻尚苑以外,没有看到其他的住宅项目的身影。记者查询阳光家缘网的成交数据看到,去年全年,广州南站板块的成交极少。在售的有臻尚苑、敏捷时空壹号、奥园越时代、雄峰城这四个项目。整整一年,仅有臻尚苑录得有18套住宅的网签成交。

二手楼盘:广州南站位处番禺钟村和谢村内,附近多为村民的自建房,距离南站较近的大型楼盘只有华南板块的南国奥园、祈福新村、倚湖湾、富豪山庄等,二手价格大约1.5万元~2万元/平方米。

板块分析:几年前南站集中推地曾遇冷甚至遭遇流拍,对于这次南站重新推地,克而瑞广州机构首席分析师肖文晓分析,南站虽然已是整个华南地区最大的铁路枢纽,但到目前为止未体现交通枢纽带来的区域发展优势。

专家分析

商办项目是去库存难点

此外,安居客负责人表示,住宅土地会延续前期较为火热的市场行情,重点地块土地方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,商办项目近年来在全国都是楼市去库存的难点,广州也不例外。目前商办项目严重供过于求,大量项目只能改造成公寓、企业墅等类住宅产品进行擦边球式销售,但销售价格与去化速度不甚理想。很多商办项目最终都面临空置或亏损租赁的经营状态。“今年大量推商办用地,市场消化不良或加剧。”邓浩志分析。会受开发商集体追捧。今年广州土地拍卖出现地王的可能性非常高。

 

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