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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广州有必要加紧宏观调控?  

2016-04-10 10:40:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州有必要加紧宏观调控?

邓浩志接受《信息时报》采访

325,上海市政府发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。随后,深圳市政府发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》。北京也表示即将出台相关楼市政策。一线城市楼市调控紧缩,未来楼市将何去何?不过,专家认为,广州楼市成交量虽然涨幅明显,但是价格仅是微涨,相比上海深圳,广州楼市上涨性质温和。为此,广州没有必要加紧宏观调控。

政策收紧 房价涨幅或缩小

日前,上海和深圳分别出台了调控新政。上海此次调控被外界称之为“史上最严”,将非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满2年延长到满5;二套普通及非普通住房首付则调至不低于五成和七成。业内普遍认为,新政在短期内能起到“降温”的作用,市场迎来调整窗口期。相比起来,深圳的新政则稍显温和,将非深圳户籍人口购房社保年限由1年提高到3年,同时,二套房首付提高到四成。有行内人士认为,虽然深圳新政调控力度不如上海,但从近期的市场反应来看,也会造成市民对楼市的心理预期降低,投资客户会更加谨慎,并有可能出逃。

安居客报告表示,从上海和深圳的楼市政策可以看出,后续新一轮行政性的管制政策会陆续出台,对于一线城市楼市的政策趋严是大概率事件。从中长期看,政策效力会逐渐释放,进而使得房地产市场后续的价格相对趋稳。这里的趋稳是指保持小幅上涨态势,但下跌的可能性并不会太大。对于一线城市来说,市场基本面和三四线是有很大差异的。所以后续政策层面的反思依然需要继续。所以差异化的政策调控就显得非常有必要。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,一线城市楼市将继续保持强势,上海、深圳受政策影响,投机气氛会有所减弱,部分刚改买家也可能被迫延迟出手,所以整体成交量会有一定程度萎缩。但目前仍处于宽松货币阶段,加上中国目前人口仍处于往大城市集中阶段。所以房地产市场仍然会保持一定温度,房价涨幅可能会放缓,但不会就此回落,基本保持年10%左右的涨幅。

不过,邓浩志也认为,具体城市情况可能差异较大,广州仍然期待能有适当放松以支持郊区去库存;而深圳新政力度不大,楼市虽降温一点,但“高烧”不会就此退去;上海政策力度较大,未来可能进入相对平稳期,但趋势仍然向上;北京则需要观察是否有打压性政策出台。

此外,易居研究院智库中心研究总监严跃进还建议,对于房企来说,后续调整产品结构非常有必要。如果从一次性置业的角度看,那么一些中大户型的物业依然是紧俏的。从物业类型角度看,每一次限购政策收紧的时候,酒店式公寓等规避限购政策的物业就会呈现一个交易活跃的态势。后续房企在此类物业的打造上应该有新的动作。

广州需加紧宏观调控?不需要!

合富房地产经济研究院院长龙斌认为,广州没有必要加紧宏观调控。目前广州楼市成交量涨幅明显,但是价格仅是微涨,相比上海深圳,广州楼市上涨性质温和;从库存量看,广州目前的供应还是比较多,特别是外围区域,外围去库存仍有压力,按照这种情况,广州甚至应该放松政策,及时调整限购范围。

方圆地产首席分析师邓浩志认为,深沪两市政策加码后和目前广州的政策差不多,而广州这两年房价基本没有上涨,此外,早前省府要求广州部分放松限购,所以广州仍有可能局部松绑。按照目前的楼市状态看,虽然可能松绑的幅度有限,但仍值得期待。至少广州政策调控不会进一步收紧,市场仍会保持目前基本状态。此外,广州大户型产品及远郊仍有消化库存的中长期需要,改善需求应该获得支持,而不是为了控房价压抑这些需求。

满堂红链家市场部高级经理周峰认为,估计短期内广州不会加紧宏观调控,因为广州的3年社保要求都是非常严格的,上海之前的2年社保购房是可以补缴的,现在改成了5年社保且不能补缴,算是对之前宽松政策的一种”补严”吧。除非广州出现楼价在3个月内突然飙升15%的情况,才有可能再出严厉政策,但是从目前状况来看基本不会加紧宏观调控。

房价点评网首席市场分析师肖文晓分析,从2月的情况来看,广州楼价的同比涨幅是11.9%,不到上海25.1%的一半,与深圳57.8%的涨幅差距更大,这个涨幅基本与广州的居民收入和GDP增速相当。此外,广州一直以来都执行着较为严格的限购限贷政策,现有政策的力度是足够的,因此认为没有必要再进一步收紧。

房企:担忧市场“变脸”急推货促销

面对即将“变脸”的市场,58同城报告认为,房企后续需要做两个策略的调整。第一是积极调整价格策略,应该时刻把握市场的节奏,进而确定一个合理的价格,既不错失市场机遇,又不和政策相冲突。第二是主动推盘,尤其是要提防后续市场降温的风险,在目前应该积极推盘和营销。上周末,广州多个楼盘积极推货,价格比预期的还要低,引起买家积极入市。

荔湾大坦沙岛的双地铁江景全新盘“金湾明珠”26日积极开盘,引来近千人抢房,开发商原计划推出的货量仅为123套,临时紧急加推50套,173套房源不到中午就劲销一空,销售额约达4.6亿元。发展商告诉记者,当天的成交均价为2.2~2.5万元/平方米,比之前预计的2.6万元/平方米要低不少。

327日,珠光集团20周年全新力作——珠光·御景骏庭开售,当天成交超75%。据悉,本次开售主推B栋和C栋,建筑面积为87120平方米两至三房,凭借地铁口地段优势及珠光品牌吸引力,开售即遭疯抢,高层基本售罄,仅剩少量低层单位。目前,该楼盘即将加推A栋。

此外,合景方圆叠翠峰新推11号楼,货量100套,户型为72~110平方的两至三房,均价1.2万元/平方米,现场购房可以享受3万抵10万优惠,再加97折。

买家:广州楼价目前平稳 应赶紧购买

深、沪楼市再调控政策现身,广州会否追随?在记者此次采访中,有不少市民表示,可能性很小,因为广州一直没有像沪深楼市那样有过热的担忧。一位大学教授周先生在广州海珠区和番禺区均有自己的物业,他告诉记者,“广州楼价波动较小,长期保持平稳。由于住房消费观念较为成熟,市场理性心态占据主导地位,在近年的房地产市场调控中,广州的房价调控目标一直完成较好。”近日有买房打算的程小姐认为,“老百姓不是专家,对楼市走向无法预测,但可以看到的是,短期内广州房价应该很难跌下来,看好了就要抓紧买了。”

 

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