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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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放手市场自行调节胜过频出政策干预  

2016-04-12 16:51:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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放手市场自行调节胜过频出政策干预

文/邓浩志

 

      最近几个月,一二线城市房价出现了齐刷刷的上涨,需要加强调控以稳定楼价的声音再次占据舆论的重要位置。但过去十几年,几轮楼市调控的结果不但没有改变房价整体上涨的趋势,反而使得房地产市场波动剧烈,每轮调控或出现地王潮、涨价潮,或导致库存积压,房企资金困难、房企倒闭等大的波动。既然调控效果不佳,那是否还需要继续调控?政府又是否是万能的?这些貌似常识的问题真的需要我们重新思考。

        本轮楼价上涨的起因就是国家实行了新一轮宽松的货币政策。目前银行一年期定期存款利率已经下降了1.5%,是历史最低水平!加上前后5次的降准,宽松货币政策的结果就是社会钱多,融资成本的降低又让资金杠杆进一步提高,水涨船高之下就把会把不动产价格推高。所以如果你把住房当作资产看,那认为最近的房价上涨合理也合适。当然如果把住房当成消费品看,那你肯定觉得国家没有控制好物价上涨了。但如果货币宽松甚至超发,消费品价格上涨是必然的,大伙可能最近也发现菜价、肉价上涨了,其实是一个道理。

         有人可能会批评国家最近的宽松货币政策,导致商品样样都涨价了,但从央行情况看,前段时间社会有流动性不足,企业又有资金不足等问题,不放松不足以缓解社会对资金的需求。而当前的情况却是当企业开始勉强够钱用的时候,消费领域通胀已经开始,这是资金不愿意进入实体经济的问题,如何把资本引入实体经济?问题非常复杂,先不论,今天我们集中讨论房地产和房价的问题。

 

高房价地区只能疏导

        房价上涨除了资金方面的原因,还有各地方最近限购“大坝”的开闸,释放了一批堆积已久的改善型需求和投资需求,资金都在短时间内冲到了房地产市场上,也是造成房价过快上涨的原因之一。这里有个问题,凡是通过行政手段限制需求的,我们可以理解为一个“大坝”;本质上是中国目前缺乏投资渠道的体现,资金只能选择沉淀到不动产之上;而不动产中的商办类物业又面临经济换挡的冲击,于是资金只能集中宣泄到住宅型物业中,于是“大坝”一开闸,住宅“淹了一大片”。

        过去几十年形成了一个惯性思维,政府要办的事就一定能办到,但未来未必再是这样的了。因为市场规模越来越大,市场这只猛兽要驯服的难度也越来越大,大家看看去年的股灾,管理层花了多大的力度才勉强控制住,谁知道今年一月又来第二轮暴跌,就必须跌透了,跌够了,股市才逐步企稳,所以我认为目前的市场已经不是你想怎么控制就怎么控制的。然后,我们却还习惯那种领导直接指挥,行政细致干预的做法,于是一见到需求旺盛,楼价上涨,马上就用限购筑起大坝拦住需求。但水是越积越多的,也终究要像某个地方宣泄的。所以不但自住需求要释放,甚至投资需求也不能采取“堵”的办法,应该敞开一个某个池子,允许资金进入,比方说非普通住宅领域。

 

三四线去库存不能揠苗助长

        三四线城市积压大量库存的根本原因不是没有需要,而是有效需求不足,说白了就是想买但没钱,买不起。社会财富尚未积累到一定程度就推出超过其整体购买力的供应,如果这个论点成立,那引农民工进城买房帮助去库存效果也不会太好,或者只能将稍有积蓄的农民消化完一批,卖一波也就后续乏力了。

        但现在像某些省份为了楼市去库存,出台了一些透支型的政策,或给予直接给农民财政补贴购房,或采取极其宽松的信贷政策。这些将未成熟的购买力引入市场进行交易可以视为竭泽而渔。农民还不起钱怎么办?有房子没工作怎么办?拿财政补贴是否合法、合理?其实很多揠苗助长的政策都是没有充分考虑后果的。

 

全面释放对住房的需求

        总的看来,目前我国楼市政策大致可以概括为:谁饿得慌的就实行限量供给制(限购),谁吃饱了就继续上好酒好菜(刺激需求),谁已经吃撑了的就吃饭送钱(财政补贴购房)。

        我是深信三四线城市去库存不会有灵丹妙药,唯一的办法就是发展经济,提高当地居民的收入,购买力成熟了,市场也自然培育起来了。反过来看,正是一二线城市市场已经成熟了,而我们住房的产能又跟不上,所以才导致了房价死活地往上涨。其实有需求是好事,我们只需要考虑如何解决生产环节就行了。前几年香港奶粉都被内地游客抢购一空,香港政府不是选择增加进口量去满足需求,而是选择限制游客携带数量这一最最笨的办法,结果呢?需求都跑澳洲、新西兰等代购去了,现在后悔都也没有用了。这里又提示了我们什么呢?

        从资金的投资角度看看当前中国市场,能吸收资金的就只有银行存款、理财产品、股市、不动产几大类(收藏品门槛太高参与者太少),而这几类中唯不动产即属投资也属消费,简单说就是它是需求本身,也可以拉动其他需求(装修、家电等)。如果钱投入其他几个领域,最终还是需要找需求进行投资。既然是内需,既然是我们求之不得希望拉动的部分,那为何我们不就地进行释放呢?

        说到这里肯定有人反驳,因为房价高影响低收入阶层的居住,影响人才引进,影响城市竞争力。其实这个问题都回答过了,政府也清晰其答案,就是“低端有保障,中端有供给,高端有市场”。可惜这么长时间下来这个问题依然存在,责任依然混淆不清。至于高房价影响人才引进,影响城市竞争力更是无稽之谈。数据显示,伦敦已经成为企业欧洲总部的中心,在全球排名前250名的大企业中,有40%将其总部设在伦敦。伦敦去年平均房价2万多美元/平,全球第二。如果房价高会影响产业进驻,会是泡沫,会影响人才进入,你又如何解释伦敦的现象呢?所以因果关系应该是:不是房价高影响产业发展,而是经济发展推高房价,所以经济越好,房价一定越高。类似情况在什么纽约、东京放手市场自行调节胜过频出政策干预、新加坡,乃至中国的北上广深随处可见。

 

尝试新的调控策略

        我的观点是,不应该采取遏制需求的办法,而应该由市场以价格自行调节其供需关系,实现资源的自由与最优配置,充分释放其强大的需求,为中国经济换挡过度期贡献力量。

        可以想象,当一个地区房价过高,低收入阶层与低附加值产业就会被迫迁出,在这里房屋的价格已经实现对产业进行了筛选,也对人口过多流入进行了控制。同时如果一个城市住宅土地供应跟不上,其需求就会外溢到周边城市,比方说北京人都到廊坊,广州人都去佛山,深圳人也到东莞购房。正因为一线城市房价足够高才可以把部分次一级的消费力外推倒周边次一级城市。因此根本不需要什么刺激和引导政策,中产或更低收入的阶层就会主动选择到二三线城市购房。如果房价高得离谱造成人口与产业外迁,那这个城市对不动产的需求肯定会下降,从而又会促使租金或房价回调。我想强调,在这个应对变化的过程中,企业肯定比政策要聪明,反应也会更迅速,因为这关乎到他们切身利益。所以政策根本无需在这方面给予太多的干预。

        最后再强调,在地方经济、房地产、人口等众多复杂的问题中,政府至少应该先尝试放开房价这一环,其他问题或许就会因为房价的波动,而获得了自行调节的机会。

 

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