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邓浩志的博客

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一张图教你买超高层住宅  

2016-04-21 18:11:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一张图教你买超高层住宅

文 / 邓浩志

 

63层!广钢新城规划全广州最高住宅。

在这里先科普一下:楼层越高,其实用面积越小。因为根据建筑规范的要求,层高到达一定高度后,其消防要求会越高,走火梯等公共部分所占面积也越大,所以普通住宅的实用率大致可以分成以下几类:11层的在八成五,18层的在八成三,30层的在八成左右,50、60层的基本就只有七成六左右了。

同样在高层或超高层住宅中,楼层越高其使用率反而越高。注意,实用率是指去掉公摊面积部分,使用率是指去掉墙体可摆放家具的空间。在高层住宅中,楼层越高其墙身越薄(当然幅度很小),理论上住户的使用空间也会有轻微增大。虽说“轻微”,但对于超高层住宅来说,底层和高层对比起来,住户在这点上也是能感受到不同的。


 

其实并不存在哪个楼层更好的说法,从不同的角度看,我们会发现不同楼层也有不同的优劣之处。

首先“召唤”电梯的时间是一样的,除非假设电梯永远在一楼,那低楼层的住户才能获得召唤时间上的优势。但实际上你召唤电梯时,它的位置是随机的。所以在这一点上,除了最低几个楼层可能选择爬楼梯外,其他楼层毫无差别。

想看花园的,3~5楼最佳,越高的越要俯身看,看得也越不舒服;想看远景的一定是越高越好、越远。所以就景观而言,要么选择可以看花园的低楼层,要么选择视野开阔的更高楼层。中间楼层其实最不好,花园看得不舒服,视野也没有更高楼层开阔,所以选高低两头景观各有所得,中间最不优。

顶层住户须小心防水、隔热问题,因为直接对天,下雨、日晒都会对顶层单元产生不确定性,所以顶层单元价格一般稍低。而首层住宅则要留意楼下或旁边有无设备房,因为有可能产生噪音、震动甚至辐射;虽然暂时不能证明辐射对人体有影响,但当你日后二手放盘的时候,或许很多买家还是在意的。

首层直接对地面的有防潮问题,低楼层有防盗问题,高层基本就没有这些担心。超高层另一个优点是通风,楼层越高通风越好,若40、50层高的单元,新风开窗即得;而低楼层则需要考虑朝向、对流、阻隔等诸多因素。光线问题也一样,层高有优势,当然,想直接晒太阳的还需避开纯北向。

综述:广钢超高层单元对老广州买家而言可能造成了一定心理压力,但理性分析还是有通风、采光、视野、使用率等优势的,值得一试。你若畏高,那选择低楼层还能有更好的花园景观,偶尔步行上下楼也是个不错的健身方式。反倒是传统价格最高的中间楼层我觉得性价比不高,不推荐。

 

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