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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

一线城市土地成交创新低 二线却势头迅猛  

2016-04-25 16:57:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一线城市土地成交创新低  二线却势头迅猛

邓浩志接受《新快报》采访

今年3月份全国一、二线城市房地产市场风生水起,多数城市成交量价都达到历史高位。但是在今年土地市场的表现上,却有着微妙的变化。由于北京上海深圳一线城市地块供应尤其是优质地块的供应日益见少,地王频出等几乎成为常态。在今年火爆的房地产市场背景下,一线城市土地成交规模不仅创下了历史新低,溢价水平也有所减弱,更多的亮点却出现在以苏州、合肥为代表的二线城市。

A调控趋严 房企一线城市拿地谨慎

克而瑞研究中心监测300个城市经营性土地成交数据显示,3月共成交226幅经营性地块,环比下跌9%;成交建筑面积2295万平方米,环比微跌4%;成交金额764亿元,环比下降12%。同比来看,成交规模表现较差,成交面积和成交幅数同比分别下降3.7%和19.9%;但是相对于去年同期,全国整体土地市场价格上浮不少,成交总价和成交楼板价同比双双大涨13.3%和17.7%。整体溢价率达39.93%,较上个月上涨15.83个百分点,较去年同期大涨30.40%个百分点,达到了2013年以来的最高点。

克而瑞研究中心数据显示,从不同级别城市的表现看,3月份一线和三、四线城市土地成交规模再度下行,尤其是一线城市,成交量仅有上个月的1/3,同比更是大跌63%。而二线城市3月地块建筑面积共594万平方米,环比上涨32%,基本与去年同期持平;但是成交金额624亿元,环比大涨99%,同比涨幅为75%。

综合第一季度表现看,中原研究中心数据显示,第一季度一线城市仅有20宗地块成交,创下历史最低纪录,建筑面积仅为252万平方米,平均楼面地价为1.3万元/平方米,同比上涨37%,远低于二线城市60%的涨幅。

分析人士认为,一线城市政府供地不足,尤其是优质地块越来越少是一个主要原因。截至目前,北上广深四大城市中仅广州公布了2016年供地计划,其余三个城市的供地计划尚未出台。实际上今年广州供地计划的出台也比往年来得慢。同策咨询研究部总监张宏伟认为,主要原因是沪深调控政策刚刚出台,如果调控政策刚刚出台马上“地王”频现,将产生一定的负面影响,因此也影响了供地计划出台的时间表。二是,沪深调控政策出台后,楼市迅速降温,政府对未来楼市的走向仍需要一定的时间进行研讨和判断,这也将供地计划和土地出让的节奏。

克而瑞分析人士认为,2015年一线城市楼市暴涨,如上海市委书记韩正明确表示上海楼市非理性过热,2016年本市楼市政策面和信贷面均将收窄,短期内需求锐减,意味着房企拿地更为谨慎。

B房企转战二线城市 地王频现

克而瑞分析人士还认为,在一线城市风险初现之下,房企转战二线城市是必然,因此不仅仅是3月二线城市土地市场表现颇佳,未来一段时间,二线城市土地市场的争夺亦将愈演愈烈。

事实证明,4月份后,二线城市土地市场高烧的态势仍在继续。4月5日,杭州萧山一宗地块出让,经过17轮竞价后,以17亿元总价成交,楼面地价达到18556元/平方米,创历史新高。4月11日,苏州同时拍卖13宗地块,总体量达到116.4万平方米。4月13日,南京市国土资源局发布最新公告,共推出7宗地块,总起始价达到123亿元,其中有3宗地块未拍已经成为新地王。

方圆地产市场首席分析师邓浩志也表示,目前一线城市土地供应太少,而且价格太高,总量上,既不能满足房地产企业的需求,成本太高也影响了房企的利润空间,所以往更广阔的二线市场转移是多数房企的选择。

但张宏伟认为,从市场预期来看,品牌开发商们深知,如果调控政策严厉执行,今年下半年楼市势必会进入调整期,销售端势必会有所损失,此时,谋划布局土地市场,谋划下一轮市场的增长机会已成为大多数品牌开发商的策略;一线城市土地市场“寸土寸金”,积极抢滩土地市场方能够在一线城市立足和发展。因此,一线城市迎来“地王”大战的可能性仍然较大。

在一线城市中土地储备相对充裕的广州,今年计划推出的地块不乏中心区优质地块。居住用地27宗,荔湾、海珠、白云、番禺都有靓地推出;而商业用地57宗中,多年未有地块推出的珠江新城今年亦有商业地块亮相,另外,作为重点发展的广州国际金融城和琶洲更是有大量的地块推出。

邓浩志指出,今年广州推出的多宗宅地,可以预见房企的热情将依旧高涨,但是大量的商业用地不排除继续出现流拍以及大量底价成交的可能,因此,今年供地计划是否能够如期完成还有待验证。

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四大一线城市仅广州公布了今年用地计划

截至目前,北上广深四大城市中仅广州公布了2016年供地计划,其余三个城市的供地计划尚未出台。

3月31日,广州市国土房管局发布2016年广州市经营性用地供地计划。2016年将推出的重点地块主要有海珠区的琶洲商地,天河区的天河广氮、国际金融城,荔湾区的广钢;而汉溪、南站则是番禺今年推地的重点。

2016年广州计划推84宗地,居住地共27宗,包括白云10宗,荔湾7宗,番禺4宗,海珠2宗,黄埔2宗,天河和越秀各1宗。其中天河广氮,荔湾广钢,番禺南站三大片区是今年的供应重点。

商业地共57宗,其中近70%商业用地位于中心城区,包括海珠22宗、天河20宗、白云11宗、荔湾2宗、番禺和花都各1宗,主要集中在金融城、琶洲、南站及白云新城。

 

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