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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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沪深开念“紧箍咒”告别“暴涨”亦不会大跌  

2016-04-04 14:38:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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沪深开念“紧箍咒”告别“暴涨”亦不会大跌

邓浩志接受《广州日报》采访

开年后,楼市持续火热,作为一线城市的深圳和上海表现尤为突出,调控的风声也随之而来。上周,上海、深圳楼市调控的“靴子”终于落地,上海的“沪九条”被称为史上最严调控政策,而深圳的新政则被业内评论为“温柔一刀”,那么,一线城市楼市新政究竟是“严厉”还是“温柔”?新调控政策出台后,一线城市楼市又将何去何从呢?

325日上午,上海出台楼市调控新政,规定非本市户籍居民家庭购房,需连续5年及以上缴纳社保或个税;二套房首付方面,购买普通住房的首付比例不低于50%,非普通住房则不低于70%

325日晚间,深圳市政府发布调控政策:非深户在深圳购房,社保缴满年限由此前的1年提高至3年;对购房人家庭名下在本市无房且近两年内无住房贷款记录的,贷款首付比例仍继续执行最低3成;对购房人家庭名下在本市无房但近两年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的,贷款首付比例执行最低4成。

上海严厉深圳温柔?

思路一致!防房价暴涨暴跌

业内人士表示,表面上看,深圳出台政策温柔,上海出台政策严厉,但实质上政策思路是一致的,都是防止暴涨暴跌。因为,两个城市的楼市状况有所不同,深圳房价去年已经上涨了40%~50%,大幅上涨后市场有自然调整的需要。据悉,即便是不出政策,深圳楼市近来因担忧政策利空已经开始出现盘整。如果出重拳,可能会造成不可控的意外局面,因此,紧缩的动作并不大。而去年上海房价涨幅达18%,开年之后市场逐渐呈现疯狂模式,楼市正是处势起的状态,因此果断选择了重拳,防止出现过热现象。

广州将会松还是紧?

一直最严!楼市平稳无需加码

那么,同为一线城市的广州在这轮调控风中会有怎样的表现呢?

广州方圆地产首席分析师邓浩志表示,比较上、广、深楼市调控政策会发现,广州其实一直在执行“全国最严的政策”,即便上、深两地政策加码后,部分政策也仅仅是“追平”广州而已。比如上海二套房首付调升到5成、7成,而广州一直是首付7成,再如深圳社保13,而广州一直在执行社保3年。

房价点评网首席分析师肖文晓也指出,无论从房价的绝对值和涨幅,抑或是广州的政策现状来看,广州都暂无收紧的必要。首先,过去一年广州房价为15000/m2,北京28000/m2,深圳和上海3万多元/m2,广州最低;其次,270城房价指数,广州同比上涨11.9%,不到上海25.1%的一半,差不多是深圳57.8%的五分之一,与居民收入和经济增长水平基本匹配。

长期得看供求

限购加码或增二手房市场供给致二手房房价上涨速度放缓

纵观一线城市的调控政策,核心其实就是限购和限贷。从非户籍人口购房需缴纳的社保年限来看,北京和上海需要连续缴纳5年及以上,广州则要求符合5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险,深圳从原来在一线城市中最宽松的只需缴纳1年社保,到目前是提高到3年。

业内人士指出,不管是出台限购,还是取消限购,都无法逆转楼市局面。真正影响楼价大势的是供需。只有当买房需求总量少于住房供给总量的情况下,房价才会下降。

限购影响的是购买需求,即使把缴纳社保满2年但不到5年的部分人口排除在外,但只是将需求时限拉长,总需求依然在。限购也调整了二套房首付比例,能让一部分资金紧张的“换房家庭”从拥有两套房变成拥有一套房,在未提高首付之前,他们是有可能不卖首套房的,在提高首付之后,他们就不得不“卖一买一”。也就是说,限购能增加二手房市场的供给,因此,二手房房价上涨速度会放缓。

限购只是拉长上涨周期

从国家统计局的数据来看,限购政策后的2011年、2012年,房价以慢速上涨。但到了2013年,房价爆发式上涨。可见,限购政策在出台后的两年内延缓了房价上涨的势头。但市场购买力强劲,终于让房价在第三年突破了限购的阻力。

2014年以来,随着楼市降火,全国各地陆续取消限购政策。目前,执行限购仅有北京、上海、广州、深圳。而在全国“两会”期间,住建部明确表示,一线城市要严格执行限购。各地取消限购,是为了在楼市销售不理想的时候给楼市助力。但实际上,即便取消限购,多数三四线城市和部分二线城市的库存依然去化困难。可见,出台限购,只是拉长了上涨周期;取消限购,作用是减弱下降幅度。

短期立竿见影

上海成交量一夜骤降72% 深圳房价或适度降低

上海、深圳新政出台后正是周末,从CRIC的成交数据来看,新政效果明显。

上周上海成交量逐日攀升,上周四即政策出台前一天,成交达到最高点,为21.42万平方米。而上周六和周日分别降到5.92万平方米和4.15万平方米。和上周四最高点相比,分别下降72%81%

深圳投资客开始抛盘

深圳数据“略好”,但也下跌明显,上周六、周日分别成交1.63万和0.45万平方米,比上周五分别下跌0.72万平方米和1.90万平方米。3月之后,深圳已经连续3周成交下降。业内人士认为,短期来看,深圳楼市降温的市场预期正在生成,一些投资客已经在抛盘,成交量已经在收缩,房价整体暂时还未出现明显下降,但随着成交量的持续收缩,房价有可能适度降低,但不会大幅下降。

此外,因购房资格、贷款等原因,新政出台后,一波退房潮正在袭来。二手房交易已经快速进入冰点,之前交易的大量二手房也面临着违约的风险。对此,易居执行总裁丁祖昱表示,接下来虽然房价的下跌还不一定,但地价的“下跌”是必然。

记者观察

楼市启动“托底盖帽”

环京地区吹响“预备号”

近日,一线城市房地产政策将收紧的传言获印证,上海、深圳接连出台房地产市场调控新政。对此,中原地产市场总监张大伟就预测认为,除上海、深圳外,北京及部分二线重点城市的收紧也是“大概率事件”。

本周一,有媒体爆出,廊坊市政府表示,为稳定环京周边县(市)住房价格,推进房地产业平稳健康发展,廊坊市研究了有关进一步规范市场秩序、稳定住房价格的若干措施,具体措施方案正在程序审定中,即将公布。

不过,张大伟同时指出,这不意味着房地产政策将全面收紧。房地产市场已经进入新常态,即使在部分城市上涨迅速的情况下,大部分三四线城市的库存压力依然非常大,分化依然将是后续市场的主要特征。因此,未来的政策方向将不再是单向宽松,而是改变为双向的“托底盖帽”。

事实上,楼市的“托底盖帽”政策已经在启动。日前,营改增的具体方案就明确划分了一线城市和非一线城市。例如营改增试点对个人购二手房的规定明确,对于非一线城市,个人将购买2年以上(2)的住房对外销售的,免征增值税;对于北京、上海、广州、深圳四个一线城市,个人将购买2年以上(2)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税,个人将购买2年以上(2)的普通住房对外销售的,免征增值税。

 

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