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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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土地年限到期要花高额土地出让金续期?  

2016-05-01 12:43:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地年限到期要花高额土地出让金续期?

邓浩志接受《广州日报》采访

连日来,温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期,面临要花费数十万元高额土地出让金续期“买地”才能重新办理土地证的遭遇,在社会各界引发关注和热议。不少市民更担心,自己辛辛苦苦花了大笔血汗钱拿到的房产证,以后会否因为其下的土地使用权到期而成为一张“废纸”?

自动续期后如何交纳土地出让金未有标准

本报记者了解到,根据《物权法》第149条的规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。”但《物权法》只规定了“自动续期”,该如何续期,需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确,更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。

广州市国规委相关负责人昨日向记者透露,广州近年来严格执行国家的相关政策,土地使用年限根据土地性质不同而有所不同,像商业地块的使用年限一般为40年,而住宅地块则为70年。在《物权法》、《土地管理法》等上位法没有变化的情况下,广州将继续按照现行的政策执行下去。而且,广州尚未有项目需要延续土地使用权期限,也暂时未有政策明确住宅用地满70年期后如何具体处理以及土地出让金如何交纳的标准。

值得一提的是,房屋所有权和土地使用权不是一个概念。去年年底,广州开始颁发不动产权证,证书上的“使用期限”指的是土地使用权和海域使用权期限,而市民拥有的房屋所有权本身不存在期限问题。

广东省房协理事、广州同创卓越顾问有限公司总经理赵卓文分析,土地使用权到期后,肯定可以续期,也很大可能一定要缴费。在目前上位法没有修改的情况下,续期时一年一交土地出让金的方式缺乏法律依据,更有可能像温州这种情况,要求一次性交齐。

业内人士介绍,广州土地使用年限较短的项目,一般离到期至少还有二三十年的距离。土地使用年限到期后的续期问题,对楼市买家实际影响暂时有限,更多是心理上的影响,广州楼市仍会维持现在健康平稳向上的走势。

“商改住”项目 到期会更快

由于严格执行70年的住宅土地使用年限,加上整个商品房开发历史只有30年左右,广州住宅项目绝大多数都未逼近土地使用年限。不过,部分“商业改住宅”、“工业改住宅”项目期限会更短。

“部分项目在出让时按照商业用地出让,但是开发商其后改造为住宅或者公寓对外销售,这些项目的土地使用年限还是按照商业用地的年限执行。”方圆地产首席市场分析师邓浩志告诉记者,这类项目中,有的使用年限只剩二十年左右,在国土和房管部门的网站上都会公布在售项目的用地情况,购房者需要多加注意。

烂尾楼“翻生” 年限或缩水

早在上世纪90年代,广州就有住宅土地出让,经过开发后推出市场。以广州最早开发的“豪宅”片区二沙岛为例,从上世纪90年代开发,部分别墅当时的土地使用年限已经按照国家要求定为70年;普通商品房小区中,像天河区的六运小区、海珠区的江南新村,土地使用权年限也都按照国家标准。

业内人士透露,广州市场上曾经有大批“烂尾楼”,经过资金注入之后“咸鱼翻生”,即使作为一手楼开卖,其土地使用年限也可能“缩水”。像前几年越秀区有楼盘开售,土地使用年限只剩50多年。而有的楼盘经过多年的分期开发或者囤地捂盘,也有可能导致土地使用年限缩水。

楼市影响

楼梯楼成交比例下降

老旧物业引买家注意

满堂红链家市场部高级经理周峰指出,在广州二手楼市之中,一些老旧房改房的土地使用权年限剩余较短,但也没有听说有快到期的情况。然而,这类物业的老旧情况已经引起二手买家的注意。像今年广州市场的成交结构中,即使较电梯楼要便宜,但楼梯楼的成交比例已经下降到不足四成。这类物业上的土地到期后如果需要补交土地出让金,楼梯楼的住户未必承担得起,应该提供一定的优惠。而记者采访的一些市民就表示,相较于这些年不断稳中有升的房价,现在要不要入市买房,比起考虑土地的使用年限更有迫切性。

 

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