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邓浩志的博客

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中央出招,租赁市场前景如何?  

2016-05-17 17:25:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中央出招,租赁市场前景如何?

文 / 邓浩志

 

        住房和城乡建设部副部长陆克华透露,我国将出台六条措施培育和发展住房租赁市场。其提出:我国住房租赁市场中,供应主体90%以上是个人出租,而成熟的房地产市场,专业租赁企业提供房源的占比是30%左右。可以理解为租赁市场值得培育,但6大措施又可否提振企业发展租赁业务呢?

        政策6大招重点大致包括:发展住房租赁企业;稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点;推进公租房货币化;给予税收优惠政策支持;允许将商业用房等按规定改建为租赁住房等。此次已是年内中央第二次提出要发展租赁市场,看来态度比较坚决,相关政策将会加速推进落地。

        租赁企业发展缓慢,除了政府一直缺乏租赁用房土地供应外,更重要的是,房地产是资本密集型行业,而目前的房地产融资结构并不利于企业筹集大量稳定的资金用于长期经营租赁业务,所以房地产投资信托基金的发展可能是租赁市场发展的核心问题,而且必须有根本性的变化。

        公租房货币化、税收优惠等都直接支持租赁市场的发展;且公租房货币化能减轻政府兴建公租房的资金压力,也把租赁业务还给市场,让竞争更充分,效率更高;而税收优惠等于给行业减负,目前我国住房租金回报率极低,普遍不足3%,加上税费高企,最终导致行业发展的不理想。

        允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,这条可能是政策中最重磅的了,目前我国商用物业不但滞销、空置严重,而且总量仍在不断增加,商用物业如何去库存和盘活存量才是房地产业最头疼的问题,也是行业风险最高的领域。所以整个培育租赁市场的政策思路可能就是为此而定的。

如果商业用房可改为租赁住房,则国内楼市可能有几大变化:

首先公寓获得正名,目前不少地方规划仍视商办类公寓为违规;

        其次会有大量空置的商办物业改变成租赁住房进行经营,其结果是公寓数量可能出现暴增,进而可能产生“未来公寓售价出现下跌”的情况;

        最后,持有公寓的企业将更多地参与到租赁经营上来,其结果一是市场供应量增大,竞争激烈,产品与服务水平有望提升,二是个体出租者的生存空间将被挤压,或租金下降或空置率上升。

但无论租赁市场如何发展,它都不影响不动产的销售市场,因为目前房子的资产属性已经大于商品属性了。

 

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