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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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楼市投资抛一线买二线靠谱吗?  

2016-05-18 17:55:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市投资抛一线买二线靠谱吗?

邓浩志接受《广州日报》采访

日前,本报一则《卖掉深圳小两居,回乡买了四套房》的新闻颇受关注。

深圳白领小鱼儿夫妻俩在深圳中心城区有一套自住小两居,去年,夫妻俩喜迎二孩的到来并打算换套大房子,但始料未及的是,深圳的楼市急速飙升,看上的房子总价从600万~800万元直升至1000万~1500万元,以至于完全无法承担。于是,夫妻两人商量回老家省会武汉发展,并在去年年底卖掉深圳的唯一住房,在武汉购入四套房产。

记者注意到,从去年开始,一线城市房价上扬,与其相比,二线城市虽然楼市也出现了上涨,但房价洼地的优势仍然明显。此时,出售一线城市房产,去购买二线城市房产进行投资是否明智?

多位业内专家建议,一线城市的涨幅往往大于二线,投资者仿效小鱼儿夫妻抛一线买二线,需要更加小心谨慎。

市场:一线城市房价涨幅回落 部分二线强势续涨

4月后,一二线城市的房地产成交数据发生了一些变化。

4月1日~15日,易居研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积888万平方米,环比3月前15天上升了5%,同比上升了66%。3月份市场交易活跃的态势在延续。其中,20个城市中有13个即七成城市出现了成交环比正增长现象。总体上看,此类成交环比的城市,基本上为二线城市。如南宁、青岛和天津。

“这说明二线城市购房者担心后续市场政策有变动,所以不会盲目观望,而是会积极购房。当然值得警惕的是,在这一波市场交易热的过程中,或引起二线城市房价的快速上涨。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

从数据来看的确如此。4月1日~15日,一二三线20个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅分别为-4%、9%和-3%。从增幅排序看,二线最热,一线和三线则略有下滑。

同时,一二三线20个典型城市新建商品住宅成交面积同比增幅分别为-1%、92%和91%。总体上看,二三线城市的升温较为明显,这和目前二三线城市房价出现增长的现象也有很大的关联。

政策:一线城市全面收紧二线城市全面收紧尚未到来

而目前不同城市出现分化的楼市走向,与“分城施策”的房地产政策不无关系。由于快步上涨的房价,此前,一线城市的楼市政策已经有所收紧。

3月25日,上海以市政府新闻发布会的形式向外界传递了“严控楼市”的决心。在被称作“史上最严”的“上海‘3·25’楼市新政”中,明确规定了外地户籍人士要在上海买房的最严格标准——缴纳社保或税收满5年,且为已婚。同时,从紧实行差别化住房信贷政策,二套普通房首付不低于五成,二套非普通房首付不低于七成。

深圳楼市也有所收紧,3月25日,深圳市政府办公厅在深夜公布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》,将非深圳户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限,由此前的1年提高至3年;首套房还清房贷,购买第二套房时,首付由三成提高至四成。

环北京的廊坊等地也出台了收紧政策,而广州则重申了继续限购限贷的政策走向。

二线城市中的武汉也开始收紧楼市政策。

4月21日,据南京玄武区官方微博消息,将对主城六区以及江宁、浦口等商品住宅项目房价进行调控,申报均价2万元/平方米以下的,年化涨幅不宜高于12%;2万~3万元/平方米的,年化涨幅不宜高于10%。

投资建议:

方圆地产首席分析师邓浩志:

“如果是纯投资,我不建议卖掉一线城市的房子去购入二线城市房产。首先二手交易的税费本来就很高,买进卖出损失了一些费用。其次,一线城市貌似价格高企,但是涨幅每次都是最快的,总是领涨,长远看,二线城市涨幅肯定跟不上一线城市。”

“最近深圳的楼市确实有见顶的态势,但是如同小鱼儿夫妇这样成功逃顶,又在二线城市价格较为低迷的时候购入二线房产,这个只能算是个案,他们的成功有偶然性,一般人不要参与这些。”

“现在二线城市的房产走势还是有不确定性,现在购买并非抄底。”

满堂红链家市场部高级经理周峰:

“现在深圳的房子都开始降价了,且被政策限制,未必能很快找到合适的买家。但只要卖得出,拿到钱去二线城市内,都是可以有比较多的选择的。不过,二线城市的涨幅也未必会很大,毕竟目前二线城市基数也不低了。”

 

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