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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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一大波“3万新盘”赶集五月  

2016-05-06 11:40:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一大波“3万新盘”赶集五月

邓浩志接受《广州日报》采访

 “五一”楼市前瞻之大市分析

4月份广州楼市继续保持暖意,根据网易房产的统计,中心六区有推新货的楼盘共21个,全市15个新盘中有12个落在中心区;外围五区推新楼盘大约有23个,以增城最多,其次是南沙和花都。

中原地产项目部总经理黄韬表示,今年“五一”前后市中心的天河、荔湾肯定会最受关注,海珠广纸片区也会相当吸引眼球。天河的兰亭盛荟、远洋天骄,荔湾广钢新城的金茂府等,都是体量较大的全新盘。广纸片区越秀和绿地新项目正在预热中,但由于未正式开盘,预计热度不及天河牛奶厂板块和荔湾广钢新城板块。由于市区盘增多,且单价多在3万元/m2以上,天河新盘更会在四五万元以上,从而导致5月份的网签均价或会出现结构性上涨,全市网签均价可能突破1.6万元/m2。

会不会涨价?

量价齐涨可以预期

今年第一个楼市黄金销售节点“五一”小长假即将来临,各开发商都在紧锣密鼓地筹备推盘。据搜房网的统计,今年4月份楼盘推新数量同比大涨七成,全新盘则主要集中在天河和荔湾。由于中心城区的推新量大增,从而造成价格的结构性上调,可以预期,广州楼价在四五月份将呈现量价齐涨的状态。多位楼市专家都看好今年“五一”楼市会有好的表现,中原地产项目部总经理黄韬认为,政策面稳定对楼市来说是最重要的。

房价点评网首席分析师肖文晓认为,4月份值得关注的热点新盘有黄埔的实地·常春藤、白云区的越秀·星汇云城、佳兆业·天御,天河区的远洋天骄,预计这几个楼盘在4月底或5月初有可能推出。在定价上,根据目前掌握的情况,大部分项目会根据认筹的热度来决定价格,应该不会超出购房者的预期太多。他认为“五一”市场“成交量可期待,大涨价不靠谱”。提醒开发商切勿盲目高开,小心大热倒灶。

方圆地产首席分析师邓浩志表示,市民要判断想购买的楼盘开盘价格会不会超过预期,或者新货价格会不会上涨,关键要看楼盘所在板块的供应量。比如广钢新城就很难有明显上涨,因为在售楼盘货量很多,还有全新盘要在5月份亮相或开售。从数据上看,荔湾目前库存差不多够市场消化11个月,主要集中在广钢新城板块。

有多年一线操盘经验的张先生判断“五一”楼市“谨慎乐观”,他认为整体将平稳向上,保持广州楼市一贯的节奏,新开盘会令局部有热点,但全面的大爆发式涨价可能性极小。楼盘定价以“维稳”为主,但不排除部分市区项目以及珠江新城豪宅由于稀缺性而继续涨价。

有哪些新盘?

天河荔湾新盘抢眼

据了解,将在4月底至5月推出的全新盘或新货中,相当大部分集中在天河以及荔湾,大量单价3万元/m2以上起步价的货量将冲击市场。

比如天河,近期已经开始推广预热的新盘有兰亭盛荟、华润·天合、远洋天骄,预计起步价都会在3万元/m2以上,而从最近一个月的签约情况看,天河牛奶厂板块在售项目龙湖首开·天宸原著洋房签约价为3.25万元/m2,宝翠园为3万元/m2,富力万科·云启同样为3万元/m2。从5月起天河将会有更多这一价格段的产品加入网签行列。

天河东部板块新盘扎堆上市,相信会提升板块热度,吸引更多买家关注,提升他们对天河产品的期望值。黄埔全新盘实地·常春藤开放以来人气颇高,业内预期开盘价格会在1.2万元/m2左右。

同样,荔湾的广钢新城也会有新项目加入战团,全新盘珠江金茂府将在近期开放,葛洲坝·保利曼城也有望在5月正式开售。从广钢新城在售项目近期签约情况看,葛洲坝·保利曼城的均价预计在2.8万~3万元/m2之间,可能继续推动荔湾均价上升。

目前处于缺货状态的白云区,在5月很可能会因佳兆业·天御的开售而均价提升。位于沙太南路板块的佳兆业·天御预计在4月底5月初开售,复式产品吹风价为5万元/m2。而白云区近期网签均价已逼近3万元/m2,其中最贵的楼盘是佳兆业·天御旁边的恒大御府,签约均价已到4万元/m2。

至于市区近期暖场力度比较大的广纸片区,两新盘越秀·星汇海珠湾和绿地越秀·海玥,最快也要到第三季度才能拿到预售证,市场对这两个盘的价格预期在3.5万元/m2左右。

4月上旬网签量又爆灯

前10天网签已超3000套

4月份前十天的网签价格环比3月有1.5%的下滑,但网签量环比已经大幅超过3月,10天网签超过3000套,环比上涨近22%,暂时未看到清明假期对网签量的影响。不过,4月初的网签数据有相当部分是3月底的成交滞后签约的结果,因此接下来延续高位网签量的可能性不大。从4月前十天的网签量排名看,依然以黄埔、南沙、增城的楼盘居多,从而也导致楼价环比不升反降。

随着中心城区楼盘上市,5月份网签价格将有较明显反弹,专家分析认为,5月份应该会呈现量价齐涨状态,量价都可能再创历史新高。

 

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