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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广州继续限购楼市或“价稳量涨”  

2016-05-08 12:02:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州继续限购楼市或“价稳量涨”

邓浩志接受《信息时报》采访

“广州市供给侧结构性改革总体方案及5个行动计划”日前正式发布,其中最引人关注的是,住房限购政策依然不动摇。为实现去库存这个目标,广州市政府拿出了九大举措。业内人士表示,广州虽然表示继续执行限购政策,但是政策字眼为未来分区调控留下口子。

政策解读

继续执行住房限购政策

上述方案提出,加强土地储备、土地供应和房地产市场联动,优化土地资源配置,强化土地管控能力。坚持分类调控,合理引导住房消费。继续执行住房限购政策,结合房地产市场实际情况,及时分类做好政策优化调整。据悉,广州市从2010年开始执行限购政策,之后只有强化,从未有过松动。目前,除增城、从化外,其余9区仍然限购。

安居客负责人认为,此次广州明确继续执行住房限购政策,说明基调已经明确,即维持政策收紧的态势。“坚持分类调控”体现了广州楼市分区调控的政策思路。对于抑制炒房因素、鼓励刚需和改善型购房者积极入市有积极意义。

不过,方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,该方案字面描述有点笼统,暂时看不出调控的方向。“坚持限购与分类调控”,不能就此判断所有区域继续限购,个别区域是否会分类调控还很难说。

二套房首付或再降低

上述方案要求,加大居民购房金融、税收支持力度,降低居民购房成本。落实国家有关个人住房金融和调整房地产交易环节税收政策。邓浩志认为,广州可能会调低二套房的首付比例,也可能会降低二手房的交易契税,但具体政策会根据楼市走向来决定。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在上海和深圳购房政策收紧的情况下,广州在这个层面的表述显然比较温和,有一个比较明显的刺激住房消费的意图。对于广州部分郊区楼盘来说,可借这样一个时机积极去库存。而广州楼市可能会在局部区域继续出现交易活跃的态势。

此外,方案还提出,适度调整商品房供应结构,加快商业地产去库存,服务大众创业万众创新。在规划条件许可和不改变用地性质和容积率前提下,允许在建商品住房项目适当调整套型结构。据悉,2006年,国家出“70/90政策”,即要求新建住宅项目,套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目的70%以上,如今,政策已经执行10年。而在上月29日,广东省政府就明确发文,要求废除70/90政策。“可以肯定的是,70/90政策正式退出广州历史舞台了,但是广州刚需仍然很旺盛,未来房企开发产品的重点也将集中在90~120平方米的自住和改需产品上。”赶集网负责人对记者表示。

楼市现状

番禺花都两区去库存压力较大

作为此次“5个行动计划”的其中之一,《广州市供给侧结构性改革去库存行动计划(2016~2018年)》明确,广州商品房库存规模,力争到2018年底较2015年底减少180万平方米,商品住房去库存周期基本控制在16个月以内,非商品住房去库存周期明显缩短。

数据显示,一手住宅方面,截至3月底广州可售库存为814万平方米,去化周期仅为9.1个月,处于健康水平。

具体到各个区域,相对来说,番禺、花都两区去库存压力最大。其中,番禺区目前商品房面积全市最大,达447万平方米,2016年至2018年需要去库存36.23万平方米,占全市总任务的五分之一。花都区和天河区的商品房存量面积分列全市第二和第三,去库存任务量也分别超过了20万平方米。

房企举措

按原计划积极推货

近日记者采访多个开发商了解到,目前多数房企仍按原定计划积极推货,并未因为新政改变推货节奏。有开发商表示,预计短期内广州不会实行区域分类限购。花都自由人花园某负责人表示,该楼盘未售货量已不多,按工程进度,预计6月推出新一期产品,主要是100~180平方米的产品,“五一”启动认筹。而记者前往白云区某楼盘踩盘发现,由于第一季度市场火爆,成交量大增,有的楼盘还没有拿到预售证已经开始内部销售,有销售人员透露,该楼盘已在上个月销售完了两栋,现在开始新一轮认购,可以交诚意金锁定房源,等到下半年拿到预售证,才开始交首付。此外,黄埔区某楼盘还未开盘已火,开发商在一个多月前就已经开始启动宣传,吸引市民看楼,目前VIP登记已超1100组。

专家预测

广州楼价暂不会大涨

今年2月,广东省政府发布的《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016~2018年)》曾提出,“广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围。”当时很多专家预计,南沙、花都等区域有望最先放开限购。此次广州发文明确继续执行楼市限购,赶集网报告认为,这让很多开发商对放松限购的预计落空,为此不得不加紧推货抢占市场。预计未来广州楼市将“量升价稳”。方圆地产首席分析师邓浩志也表示,目前政策面比较平稳,预计后市仍然是保持平稳为主,即“价稳量涨”。

安居客统计“阳光家缘”网数据发现,截至今年4月15日,广州可售商品房住宅总面积841.77万平方米;未售住宅总面积1818.05万平方米。均价方面,今年4月14日当天,广州市一手住宅网签成交均价为15749元/平米,环比上涨6%。

市民反应

新政下有人欢喜有人忧

广州的刘伯认为,广州限购不会长期持续,将来房价还会涨,所以现在是买房最好时机。有一套购房名额的他,近期决定出手购买荔湾某楼盘。

而广州市民张小姐一直都想买南沙的楼盘,觉得未来南沙的房子升值空间很大。但无奈手头已有两套房的她没有了购房资格。“之前南沙放松限购的呼声很大,我也以为很快会放开,但没想到还是继续限购。”张小姐表示:“近期我会放弃投资房地产,转向购买银行理财产品。不能把手头的钱闲置,否则贬值得更快”。

 

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