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没有房票投资什么?(上)  

2016-06-12 16:02:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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没有房票投资什么?(上)

——限购区域外围不限购的住宅

文 / 邓浩志

        在目前中国没有太多好的投资渠道情况下,不动产一定是投资资金的首选,今年上半年一二线城市楼市行情基本已证实了我之前的观点。但目前一线城市限购,所以想投资这些限购城市的不动产的买家只有两种选择:一、买本市周边不限购区域的住宅;二、买本市内的不限购产品(如公寓)。

        我们今天先讨论对于广州买家而言该怎么选择周边不限购区域的住宅。广州外围不限购的区域有:增城、从化、东莞、中山、清远、南海、顺德。就大势而言,但凡是一线城市的周边地区,近期必定受到来自这些大城市的资金影响,所以整体都会呈现量价齐涨的局面,但由于各区情况、前景不同,所以实际涨幅又有比较大的区别。

         就像去年股市中的大牛市行情,大盘整体上涨但个别品种会领涨,如果选对了会有超额收益,下面我们对广州周边的这些区域来一个个看。

增城:地铁沿线板块可考虑

        首先是增城。它的优点很明显:首先行政上属于广州,其次本地刚需旺盛,再有地铁规划利好荔城板块及沿线地区;缺点是:以第二产业为主,产业人口收入水平不高,房产价格要靠广深投资客支撑。

        整体来说,增城的购买力偏弱,但供应量非常大。所以除了能吸纳天河一带有刚性需求的白领的板块外(21号线沿线及新塘),其余板块升值潜力不会高于全市平均水平,目前深圳客已进入的板块情况将更糟。因为只要市场一转向,这批纯投资客一撤退,这些板块的价格就失去支撑了。

从化:休闲度假、刚需自住

        再往西北方向走,就是从化了。该区域的最大优势是环境,目前诸多广州客都以休闲度假为目的在这里设立第二居所;另外就是14号线沿线区域目前已经成为了新广州刚需的重要选择。所以具有优质自然资源的度假物业和地铁沿线物业都是本区域的投资首选。

        但从化有一大软肋制约其升值,就是供应量太大,无论是已经存在的供应还是潜在的。

从化很早之前就有好多土地“批”出去,大量历史土地造就了许多千亩大盘,目前多在沉睡中或只有少量在动工,一旦全面启动起来市场肯定消化不良;而且,从化的产业较为落后,其偏低的收入也不足以支撑这里的刚需购买力。所以我让认为从化是适合度假和新广州刚需选择的,升值的话就……

东莞:市场难把握,投资须谨慎

         东莞离广州其实不远,但广州投资客似乎从来都不看那里,可能大家都觉得东莞楼市本应由深圳投资客来打理,就像佛山应该是广州投资客的天下一样。另外,东莞没有中心,全部以镇区为单位,其市场也不容易把握,既然不容易了解,我也就不推荐大家往东看了。

中山:深中通道题材受瞩目,但整体购买力较弱

         中山是今年的新贵,这里的房价已经N年没涨过了,但今年借深中通道题材被深圳客狠炒了一把,房价一路飙升。从距离上看,中山是离广州市中心最远的邻居,虽然靠近南沙,但南沙尚有大批存量要消化,所以外溢需求不多。另外,中山同样以第二产业起家,也受到需求不足的影响,整体购买力增速缓慢。

清远:预算有限可考虑,投资升值难实现

          清远方面,若不是某大盘过去10年不停炒作,这个区域可能无人问津。花都已经是广州11区中楼市最弱的了,清远比它离更糟还更远、更贫困,就更难有前途了。当然这个自称广州北的大盘以其价格优势吸引了众多新广州人,作为预算有限一族也是可以考虑用作居住的,但若从投资升值角度考虑,还是罢了。

南海:现在出手为时未晚

         南海,我最推崇的板块,之前已经说了好多,这里不再赘述了,请各位参看我之前的微博、微信公众号,或上网搜《千灯湖板块或与广钢新城同价》、《佛山楼市差距大,投资需认清》、《佛山楼市暗度陈仓》等文章。另外今年上半年南海房价涨了近3成,下半年预计还会涨3成。所以现在出手还为时未晚。

顺德:年内继续涨价

        顺德,完全是南海与广州交界处升温后波及到的相对较外围的区域。顺德东北部有地铁规划,但还非常久远,目前板块内的买家多为新广州人,类似增城、从化地铁沿线楼盘的情况。目前该板块库存已不足7个月,今年肯定还会继续涨价,涨幅也会接近南海,预算少的朋友可以关注一下。

 

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