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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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“商改住”落地要过三道关  

2016-06-01 16:55:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“商改住”落地要过三道关

邓浩志接受《信息时报》采访

“为发展住房租赁市场,允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地。”国家住建部副部长陆克华在5月6日的国务院政策例行吹风会上,披露了“商用房改租赁房”的相关政策细节。陆克华表示,对土地用途调整为居住用地的商业用房项目,为了降低租户的使用成本,用水、用电、用气价格按照居民的标准执行。业内人士分析认为,该政策将有利于盘活城市中心区域的闲置商业用房,但具体实施需要解决三大难点。

难点1

业主需要补地价,增加投入成本

“一些城市腾退出一些商业用房,还有一些商业用房处在闲置或者半闲置状况,也有一些在建的商业用房项目预期的市场前景不好。”陆克华说,这些商业用房往往位置、配套较好,交通便利,把这些房子改造成租赁住房,能够满足租赁住房的需求。

满堂红市场研究部高级经理周峰表示,目前整体经济大环境不乐观,商业市场在走下坡路。在一线城市,盘活中心区的一些闲置商业场所,譬如是裙楼的商场,将其改变成居住用途,肯定可以得到希望享有成熟配套的白领租客的青睐,同时也使市区房子供应不足的问题得到有效解决,这是有利的。

但这类商用物业改成居住用途,其使用年限会从原来的40年增加至70年,大业主需要补地价,增加投入成本。安居客负责人认为,广州的商住项目租金相差悬殊,前者最低也有300元/平方米,转成住宅,租金最高也就是90元/平方米,两者相差悬殊,回报过低会令业主没有动力去做这种改变用途的事情。

赶集网相关负责人表示,从现金流的模式看,租金本身是“细水长流”的模式,所以后续还是需要有一些新的调整,比如说适当介入资产证券化的模式,让此类比如10年的潜在租金能够折算成目前的现金流,进而让此类房企加快回笼资金,相应的风险交由投资者来承担。

难点2

周边配套设施需要跟得上

按照此次“商改租”新政,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应按照居民标准执行。

一般而言,商业用房包括商铺、商业综合体等商业物业,及写字楼等办公物业。与居住用地70年的土地使用年限相比,商业物业和办公物业土地使用年限分别为40年和50年。事实上,把写字楼改为公寓出租或出售,产权保留商业用房性质,此做法在许多城市早已存在多年,珠海也有类似情况。不过,这类公寓产权只有50年,无配套学位,且需承担较高的商业水电气收费标准。与此前对各类性质土地用途严格区分使用不同,此次政策打开了商业用房改作居住用途的口子。但会议明确改建租赁住房只能用于出租而非出售。

不少业内专家对此指出,居住用地才能使用民用的水、电、气,这应当是调整土地用途的考虑因素之一。除此之外,“商改租”可能面临的问题是,地区居住人口增长,对社区基础设施服务的需求增加,但原来的周边配套设施不一定跟得上。

克而瑞首席分析师肖文晓则表示,广州同一地段的公寓售价一般都比住宅便宜,如果公寓改成租赁住房之后,可以享受同等的民用水电煤气,那么在租赁方面相较于住宅物业,是享有一定的成本优势的,也可能冲击现在的租赁市场。“不过最终还得看政策细则如何制定”。

难点3

必须确保消防设施完好有效

允许将现有的商业用房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租,但是不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施,必须确保消防设施完好有效。

业内资深专家韩世同表示,非常赞成按间出租,以前“房中房”是被完全禁止的,现在按间出租其实做法类似,只是通过合理、合法的途径来实施,当然,无论何种形式的商改租,安全问题都至关重要。还是需要加强报电、验收等方面审核,从住建部开始,从上到下,要层层落实,群楼改建,什么样的情况允许改,什么样的情况不允许改都需要有详细的规划说明,千万不能一刀切。当初禁止“房中房”做法,导致很多租客转移远郊,如果实行商改住,或许会吸引那些搬至郊区的人又往回迁,方便生活工作。

方圆地产首席分析师邓浩志表示,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,适合现在的市场。目前我国商用物业不但滞销、空置严重,而且总量仍在不断增加,商用物业如何“去库存”和“盘活存量”是房地产业最头疼的问题,也是行业风险最高的领域。培育租赁市场的政策可能就是为解决此问题而设定的。如果商业用房可改为租赁住房,首先公寓可获得正名,目前不少地方规划仍视商办类公寓为违规;其次是会有大量空置商办物业改变成租赁住房进行经营,未来公寓成交或“量增价跌”。

相关报道

广州住宅租金比楼价涨得快

近年来广州楼价上涨迅速,租金也随之水涨船高。房天下广州二手房高级分析师卢佩婷指出,楼价走高,让部分业主转售为租,目前租赁市场火爆,在楼价未企稳前,业主即使收租一年也有很可观的收入。现在,租金的上涨速度远高于楼价的上涨速度,今年租赁热点的租金上涨幅度起码在15~25%左右,比往年每年涨10%要涨得快。

房天下广州二手房电商商圈经理冯杰表示,以海珠区的滨江东为例,滨江东既是豪宅区,同时也临近中山大学和布匹市场,有庞大租赁需求,因此滨江东和中大的租房市场一直十分火爆。58同城数据显示,一套两房单位,去年的租金大概在3500元/月左右,今年5月已经涨到4500元/月,涨幅将近三成,但是楼价方面,涨幅反而在15%左右,涨幅不如租金。

房天下广州二手房电商商圈经理龙锦源表示,在天河区,以华景新城为例,去年一房一厅的电梯楼租金在2600~2800元/月左右,今年已经涨到2800~3000元/月;两房单位去年是3700~3800元/月,今年租金走高到4000元/月。

房企声音

“商改住”回笼资金速度太慢

五湖四海集团副总裁陈瑞标表示,商业项目包括商场和写字楼。如果将一些烂尾的商场改造成住宅会比较难,因为商场的排污、管道等规格与住宅完全不一样。如果将商务公寓、写字楼改成住宅,相对比较好操作。

番禺区某大型楼盘的相关负责人认为,尽管商业项目有一定的库存压力,不过经营租赁住房对于开发商而言,并没有太大的吸引力。因为房地产是资金密集型行业,讲究高周转,如果商用房转成租赁住房,资金回笼速度太慢。

 

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