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邓浩志的博客

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畸形的中介10%佣金  

2016-06-14 17:53:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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畸形的中介10%佣金

文 / 邓浩志

        近期有报道称,在一些新房去化周期较长的三四线城市,发展商会给销售成功的经纪人房屋销售价10%的佣金提成。其实这种情况远不止报道中所描述的,在大城市的部分高端大户型楼盘、商业成熟度不高的商用物业等,很多开发商目前都以超高佣金刺激销售,而农历新年前一二手联动甚至超过10%的佣金。

        最近市场一直讨论地价太高,导致房地产业利润越来越低,地王项目最终多数亏损的问题。房屋售价10%的回报,在复杂的开发领域根本想都不敢想,然而中介竟能有如此高的回报,确实是个畸形的现象。造成这种结果的根本原因就是产品不符合市场需求,只能通过高佣金悬赏找“傻瓜”。

        随着房地产营销的发展,近年开始流行少做广告多找渠道的办法,这是二手中介达到一定规模优势后的发展结果。以前中介没有这么多,让客户知道自己的产品只能打广告,现在满地都是二手中介,直接找他们买目标客户就更精准了,虽然费用高一点,但效果好,所以一手住宅都喜欢用这招。

        一般的一二手联动费用是成交额的3%~5%之间,若佣金达到了10%以上甚至更高就说明这类客户特别少,特别难找。如果是数千万甚至上亿的顶级豪宅也就罢了,因为这类富豪不是满街都有。而现在一些几十万的旅游区度假物业,郊区超大户型住宅、小城镇商业都以高佣金找客,说明了这些产品问题多多。

        上述产品在业内都是滞销的黑名单(当然还有其他),它们普遍被认为是定位失误所造成的,但产品都出来了,只能想尽办法卖。于是就通过超高佣金推动销售的积极性。目前看还是能找到部分需求特殊的、一时头脑发热的、不明真相的买家;非市场化产品还有市场,说明国人对房子的特殊情结。

        但是,超高佣金可不是容易拿的,一是这类客实在难找;二是你多少得连蒙带骗,所以不少后续都有些纠纷、不满、后悔什么的,所以多少会损点人品;三是目前市场上滞销产品还真不少,“傻瓜”越来越不够用了;四是“傻瓜”上当多了,慢慢也变得不再傻了。

        糟糕的产品或许现在还能用超高佣金销售,但随着市场的成熟与进步,这类产品只能用更大的价钱,更高的佣金找“傻瓜”,所以未来可能会有15%、20%甚至更高的佣金。但最终的结果一定是傻瓜们不再傻了,而定位错误的产品也将被彻底淘汰出市场。

        当然,我们可以提供专业的地产定位研究,有需要的找我们,呵呵。

 

地产营销全程服务;项目前期研究及定位;私人大额不动产投资顾问,请致电:13760703901(邱先生)

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个人微博:邓浩志。链接:http://weibo.com/garydens007

微信公众号:邓浩志

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