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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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楼盘车位供不应求, 完全放开价格管制不合理  

2016-06-01 09:27:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼盘车位供不应求, 完全放开价格管制不合理

邓浩志接受《新快报》采访

车位本是小区刚需配套,2015年8月,广东省发布“粤发改价格〔2015〕483号”文,全面放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车费,实行市场调节的政策落地后,市区楼盘上调停车费的案例屡见不鲜。

近日,记者了解到,广州又有数个楼盘陷入停车费纠纷,上调费用的背后是物业声称运营成本的增加、或者实为让业主购买价格不菲的车位。

大幅上调停车费或为卖车位

日前,位于广州大道北与京溪路交会处的君华香柏广场(君华又一城六期)业主被告知,小区停车费由原来的每小时2.5元,一天封顶15元,上调至每小时4元,一天封顶24元,涨幅达到六成。

君华香柏广场业主张先生告诉记者,今年3月份,小区业主就接到涨价通知,每天的封顶价由原来的15元涨到30元,在遭到业主的强烈反对后并未执行。4月底,物业将上调的标准降至了24元/天,但是突如其来的涨价,还是导致了业主和物业之间的纠纷。

“按照现行的法律法规,开发商并没有涨价的合理理由。”张先生表示,虽然开发商已经出示了可售车位的产权证,但是对于露天以及人防车位部分,乃属于业主的公共产权部分。按照政策规定,需要达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意才能上调价格。

依据《物权法》《物业管理条例》相关规定,如停车场经营者利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位,或者利用物业共用部位、共用设施设备经营停车服务的,不管是制定还是调整机动车停放保管服务费、免费停车时限等事项,都需要达到“双过半”——也就是说,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意,且所得收益依法归全体业主共有。

业主还向记者表示,开发商多次人为制造车位紧张的情况,同时还有意让小区业主外的车辆停放,应该都跟其卖高价车位有关。

记者向君华香柏广场了解到,目前该项目正在出售车位,产权面积12平方米,售价在40万元左右,单价约3.3万元。张先生告诉记者,实际上要买下一个车位,业主还需要交纳原本应该由开发商交纳的土地出让金,加上税费,一共需要50多万元。

记者翻查网易监控阳光家缘数据发现,同在广州大道北板块的时代花生Ⅱ,近一个月的网签价为15645元/平方米,每个车位平均成交价为192129元。

物业称经营亏损 小区停车费两年上涨140%

位于越秀区中山二路的东雅轩,在5月1日也宣布继续上调停车费标准至6元/小时,相比两年前的2.5元/小时候,涨幅达到140%,12小时限价18元,12小时后按照上述标准累计收费。

物业公司对此回应称,由于停车场经营成本不断上升,特别是出售部分车位后,经营收入明显下降,经营已出现亏损,员工工资低、待遇差,不得不上调停车费。

萝岗也有小区的业主向记者爆料称,小区的车库在未安装摄像头、还有诸多建筑垃圾没有清理以及地面积水的情况下,向业主征收停车保管费。物业对此解释,因为物业暂时无营收,因此只能通过征收停车保管费来维持经营。

按照最初的价格标准,规定2.5元/小时,12小时限价7.5元,超出部分按照上述标准累计收费,并且不设月保。在业主的争取下,物业最终同意提供月保400元/月的标准,并延迟收费日期。

方圆地产市场首席分析师邓浩志表示,车位营收亏本的说法基本上不成立,即便是售出的车位,每个月还有一两百元的物业管理费,并且回笼的资金也有一定的资金收益。在法律的支持下,纯粹谋求更多利益的可能性比较大。

现状

多数楼盘没有合同约定、没有业委会

开发商有调整收费标准权力

2015年8月14日,广东省发改委、住建厅发布《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》(以下简称483号文)。根据文件,住宅小区机动车停放具体收费标准,应由物业服务企业与业主或使用人通过合同或其他方式约定。

文件备注,上述住宅小区机动车停放保管服务收费是指停车场经营者接受车位所有权人、业主大会或业主委员会及其他合法单位或组织等的委托,按照停车服务合同或其他约定,向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施、停车秩序管理以及保管服务所收取的费用。

那么,对于没有业委会的小区如何处理?根据省发改委在8月5日下发的“粤发改价格〔2015〕436号”文中的规定:业主大会成立之前的住宅物业即前期物业服务(含老旧小区、房改房,自有产权车位、车库)收费暂按现行政策管理,视相关改革进程及市场竞争程度,在试点积累经验的基础上适时放开。

记者了解到,由于大多数楼盘物业和业主并未通过合同或者协议的形式对停车费收费标准进行约定,尤其是在开发商拥有车位完全产权的情况下,按照规定具有调整收费标准的权力。

官方部门曾表示,在“483号文”出台后有相应的细则出台,不过至今未出。业内人士指出,细则若能出台,对行文肯定有细化的作用,能进一步明确停车费调整的条件。

业界观点

车位定价应控制在合理范围

方圆地产市场首席分析师邓浩志指出,所谓的市场竞争应该建立在供应需求可以调节的基础上比较公平。现在多数上调停车费的楼盘都集中在市区,就是因为这些楼盘车位供不应求,并且,这些供应是恒定的,再无增加的可能。在此基础上完全放开价格管制是不合理的。

而郊区车位配比是比较充足的,多数已经接近1:1,部分高端楼盘的配比超过1:1。实际上,由于车位配比充足,郊区楼盘也可能面临有车位出售而业主并不买账的情况。邓浩志表示,业主是否买账视价格和个人需求而决定。但是只要是属于小区的刚性车位配套,定价就应该控制在合理范围,如果是公共经营的车位,例如商业车位,那么可以随行就市。

 

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