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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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房产拐点在何处?  

2016-06-23 14:58:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产拐点在何处?

文 / 邓浩志

房产拐点在何处? - 邓浩志 - 邓浩志的博客

 

图片来源:4月70城房价65个环比上涨  二线取代一线成上涨先锋;方圆地产顾问市场研究中心;2016-06-08

最近,全国的房地产市场可以用“一片火热”来形容,但总有人会暗暗担心:“房价还会继续涨下去吗?楼市还会继续火下去吗?我现在买房有没有高位买入的风险……”那我们就来尝试讨论一下:房产拐点到底在何处?

回顾过去八年的房价走势:2008、2009年房价低迷,成交缩水;2010年房价突增后,从此一路高歌猛进到2014年,并在2014年达到了近十年的价格顶峰;然而到了2015年,价格再次回跌,全年低位徘徊;直到2015年年底,各大救市政策出台,持续至今,楼市才出现了一轮回暖、升温,如今火热的行情。而今年的这一轮火热行情大部分归功于宽松的货币政策和行业政策。

一旦货币政策或行业政策有所收紧,楼市都将受到影响;若收紧力度大到一定程度,楼市行情的拐点便会出现。

 

货币政策:转向至少是9个月后的事

房产拐点在何处? - 邓浩志 - 邓浩志的博客

 

图片来源:六轮降准降息+多种货币政策工具,社会流动性持续宽松;方圆地产顾问市场研究中心;2016-06-08

2014年以来,全国货币政策基本算是宽松的:一是6轮降息降准的宽松货币政策,二是大量新政信贷的积极的财政政策。在M1、M2都录得快速增长的情况下,部分资金流入房地产市场,这里既支持了刚需的购买力,也有部分投资资金进入楼市,从而提高了市场的整体购买力。而宽松的货币政策是更大多数人认为的这轮行情的“主要功臣”。

从近几个月M2的同比增速来看,的确有点偏高,但我认为更多的是前值偏低所造成的(见下图); 2013年央行逐渐收缩M2增长水平,至2014年底货币紧缩到了极限,2015年才开始适度提升M2增速,但整体仍在相对低位运行。房产拐点在何处? - 邓浩志 - 邓浩志的博客


 

图片来源:M2平滑趋势线;新浪微博“天狼50陈浩”;2016-05-19

从历史情况来看,目前M2增速并不处于高位,所以哪怕再次收紧,下行空间也是十分有限的。另外,目前经济仍在“L”型趋势中运行,何时才能真正触底还不好说。所以,这时候并不适合关掉“水龙头”。我们也注意到,央行对现行货币政策是以“稳健”一词作描述的,并没有定义为宽松,由于目前货币政策的实际情况并没有大家想象的那么“宽松”,所以也无需收紧。房产拐点在何处? - 邓浩志 - 邓浩志的博客


图片来源:CPI及食品CPI走势;方圆地产顾问市场研究中心;2016-06-03

影响货币政策走向的还有一个重要因素,那就是通胀。CPI在2、3月录得增速抬头后4月份重新走稳,春节后CPI的走稳让通胀警报得以解除,这也给了央行继续放松的胆子。

所以,我预测货币政策不但收紧空间不大,而且还有进一步宽松的可能。另外,货币政策年内都不可能收紧,政策转向至少是9个月后的事。

在这里,我特别想强调一点,国家货币政策是为宏观经济服务的,不是只盯着房价一个指标走的,房地产只是一个行业一个领域,并不是民生和经济的全部,不能见房价一涨就要收紧货币,房地产市场一不景气就要实施宽松货币政策,更不论目前本身货币政策本就不算特别宽松。

 

行业政策: 3年左右的相对稳定期房产拐点在何处? - 邓浩志 - 邓浩志的博客


 

图片来源:2016年1月以来全国房地产政策一览;方圆地产顾问市场研究中心;2016-06-08

今年开年以来,整体宏观政策持续表现宽松,这又是火热行情的一大“功臣”。那行业政策何时才会出现收紧的势头呢?

如果想给目前楼市降温,货币政策不收紧单动用行业政策的话,就必须加倍收紧才能实现降温,拐点才会出现。而刚刚也已论述过,货币政策只会保持现状,不单收紧可能性小,甚至有继续小步宽松的可能。所以如果先出双倍行业政策给市场降温,等楼市降温后刚好又出现货币政策转向,则楼市寒冬肯定再次降临。

另外,从喊话到政策落地再到市场转向需要时间。目前被喊话楼市过热的只是个别二线城市,除了这些城市相对危险,其余三四线城市的主要任务还是去库存,说不准去库存政策还要加码;而没被喊话的一二线城市则进入相对安全的“观察期”,若房价一年涨幅少于20%,预计管理层是可以接受的,政策一般不会加码。

其实,限购让地方政府之前已经吃过苦头,好不容易借机退出,相信各地都不会轻易再用。取而代之的或是两大类政策:一是降低杠杆,即提高多套房的首付比例;二是限价销售或控制高价房源入市。这两招共同特点是易用,也易撤。前者对打击投资比较有效,后者则可以很快地让均价变得“稳定”。

就行业政策而言了,还有一点值得关注的:普遍二线城市取消限购也就一年左右,所以政策短期内都不太可能转向,否则显得太过儿戏。所以尽管近期部分二线房价上涨过快,但短期内再次祭出限购政策的可能性并不大。

总的来讲,行业政策会有3年左右的相对稳定期。

 

预测一:上深高位稳定

上海、深圳楼市回落既有前期上涨过快技术回调的需要,也有政策对心理预期的影响,所以一是不会深幅回调,二是不消半年市场便会稳定下来。其次是几个强势二线城市,调控政策出台似乎无法避免,但预计用力不会太猛,所以市场会有时间逐步见顶,不会来个180度翻转,更大可能是高位稳定。

 

预测二:广佛保持现状

广佛及同类城市继续保持现状。广州被佛山分流购买力,房价整体涨幅会在管理层容忍范围内,所以政策一定不会收紧;佛山房价涨幅被高明、三水等稀释,均价显得“稳定”,所以也没收紧的必要。至于广大三四线城市更没有必要收紧了,地方政府不出台揠苗助长的去库存政策都很不错了。

而在长线方面,广州楼市仍然看好,楼价未来15年仍看涨。

首先,中国的经济模式决定了人口将进一步集中三大都市圈,广州作为中心城市将长期保持人口净流入,人口密度将会更高;其次,“总部经济”策略使得相应的聚居人群具有高消费力,国民经济、收入持续增长,整体购买力不断提升,这也会支持房价;再者,城市建设会不断完善,这必将提升房产价值;还有,房产不单是消费品,还是资产,在通胀或快或慢地侵蚀购买力时,不动产最能保值;而且广州土地不像三四线城市般出现“天量供应”的现象,不会出现绝对的产能过剩。

 

其实,目前楼市位置有点像去年股市大行情3500点左右,和低位比已经涨了不少,但从各种情况看也还没有到顶,所以中国楼市目前的火爆行情肯定还会延续一段时间。而一二线城市楼市至少在未来一年内都将保持目前量高价涨的总体趋势,拐点短期内不会出现。

 

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