注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

商改住,住宅工商登记,界限模糊散户难操作  

2016-06-23 09:40:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

商改住,住宅工商登记,界限模糊散户难操作

邓浩志接受《南方都市报》采访

前不久国务院刚刚发布,允许商业用房改建为租赁住房,打开“商改住”的口子;近日,广州市工商局又发布新规,允许住宅进行工商登记,让“住改商”合法化。南都记者了解到,在两股新规的影响下,商业公寓和住宅之间的界限愈加模糊。不过专家指出,在“物权法”和“土地性质转换”的影响下,无论是“住改商”还是“商改住”,至少在散户层面上依然很难执行。

广州“住改商”合法化

家住海珠区的邓先生,为了让自己的电商公司完成工商注册,在去年年中特意到番禺万达广场花2200元租了一套商业公寓。完成注册之后,他又扮演了二房东的角色,把公寓以2000元的价格转租给一个人用于居住。

“就是等于用每个月200块钱,借这个壳进行公司注册。”邓先生说,虽然费用不大,但是挺麻烦的。不过记者了解到,由于广州近日发布新规放宽了“住改商”的条件,邓先生这种“被二房东”的选择也有望结束了。

近日,广州市政府办公厅印发《关于进一步放宽我市商事主体住所经营场所条件的意见》,进一步放宽全市市场主体经营场地的条件限制,进一步简化场地证明材料和场地登记要求。最重要的就是,从事电子商务、咨询策划等无污染、无安全隐患行业,经营场地属于住宅的,只要出具场地使用证明,也可以办理工商登记,让“住改商”合法化。

“商改住”也开始被允许

相对于“住改商”的合法化,“商改住”也破天荒地开了一道口子。近日,国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。意见指出,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

“商业用房改居住是国家层面的政策,更多是为了去商业库存,盘活商业地产。而住宅能够工商登记,是广州的政策,事实上广州的住宅目前并不需要政策支持去库存,政府更多是从扶持大众创业的角度出发。”方圆地产首席市场分析师邓浩志指出,本来广州很多商业公寓就是按照住宅设计的,为了弥补住宅的供应不足,现在两者这样调整之后,彼此间的界限将更加模糊。

记者了解到,商业用房改成居住性质,按照规定只能作为租赁住房,不能销售,更像是“不能卖的住宅”。而“商改住”的住宅在公司注册主体上有更多的限制,像是“受限制的公寓”。

“住改商”合法化还得看邻居脸色

事实上,“住改商”的政策在广州已经反复多次。“广州之前曾经允许过住改商,当年像天河北的都市华庭,基本都是用来办公的。但后来又禁止了,大多房子又改回居住使用。”满堂红研究部高级经理周峰告诉记者,尽管现在“合法化”,如果整栋楼大多用于办公还是可以,一家一家的散户要“住改商”估计还是很难。

记者了解到,即便是此前“住改商”未合法前,如淘金、天河北、珠江新城等旺地,都有不少将住宅用于办公甚至开店的情况。“比如珠江新城的碧海湾,不少租户都是用来办公的,即便不能注册,但胜在地段好,租金也比珠江新城其他写字楼便宜不少。”珠江新城某中介行员工罗先生告诉记者,如果办公比例比较高的小区,真正用来住的人都会望而却步,因为生活难免受到影响,这种小区售价可能会比周边要低一些。

2004年,广州市人大常委会表决通过的广州市城乡规划条例,要求建筑物的使用应当符合建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证或者房地产权证书载明的功能和使用性质、用途,不得擅自改变。擅自“住改商”而又逾期不改的,处罚标准由每天50元/平方米提高至每天50-100元/平方米,罚到改正为止,也算是“住改商”。

周峰表示,即便合法化,作为邻居而言,大多不愿意家旁边开有公司。“同一栋楼有人开公司,电梯使用率会暴增,公摊电费会增加,电商公司的话可能整天都有快递上上下下,对居住环境和小区管理都肯定会有影响。”

记者在《物权法》第七十七条也看到,规定业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

此次将“住改商”合法化的《意见》也规定,住所、经营场地属于住宅的,申请人从事电子商务、咨询策划等无污染、无安全隐患行业,可提交当地人民政府或其派出机构、村(居)委等部门(单位)经利害关系人同意后,出具的场地使用证明,但不得在住宅从事餐饮、娱乐、洗浴、生产加工、易燃易爆物品销售、存储等容易污染环境、扰民以及涉及人民生命财产安全的行业。

分析

或将抢夺中低端办公市场需求

业内人士指出,在利害关系人的影响下,散户在住宅注册办公应该不容易。不过在一些本来就已经大面积在办公的住宅楼,则增加了工商注册的功能。周峰认为,这个新政出台之后,可能会刺激楼梯房的租金,因为楼梯房实用率高,同时一些小型的电商公司也不需要电梯房来撑门面,对商业地产会有一定的冲击

邓浩志也认为,住宅能够工商登记,一批本来就在家办公的电商公司,可以节约成本,同时也会抢夺一批中低端办公市场的办公需求,甚至对创业产业园、孵化器等都是利空。至于国务院“商改住”的政策,目前还未有执行的细则,但总体来看重要是针对企业搞租赁,散户也未必能够实现。

对于“商改住”,同策咨询研究部总监张宏伟也认为,这相当于给处在困境期的开发商一个更加灵活的掉头机会,有助于消化目前市场的库存,而对于北上广深等一线城市来讲,“商改住”政策也有助于缓解住宅市场紧张的供求关系。“但‘商改住’政策落实部门不清晰,目前没有哪一个部门敢主动承担这个主要责任。最终估计能够实现转性的没有几个项目,政策的效果也难以有效发挥出来。”

张宏伟表示,“商改住”后,如果仍是按照运营的思路来操作,那么开发商就陷入了“重资产”运营的陷阱。因此,开发商仍然要寻求金融化的手段把这个项目变轻。在该意见中,政策明确提出支持符合条件住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(R EITs)试点。但截至目前为止,R EIT s仍然没有实质性的进展,如果没有配套税费、金融化手段支持,大部分项目也难说会活得很好。

 

地产营销全程服务;项目前期研究、定位;私人大额不动产投资顾问,请致电:13760703901(邱先生)

商业活动、约稿、采访、培训,欢迎加入(请注明具体事宜):QQ:435241532

个人微博:邓浩志。链接:http://weibo.com/garydens007

微信公众号:邓浩志。二维 

商改住,住宅工商登记,界限模糊散户难操作

  评论这张
 
阅读(1639)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017