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政策走向与后市预测  

2016-06-26 20:21:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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政策走向与后市预测

 / 邓浩志

 目前楼市貌似是十分火热,大家都不禁在想,政府是否会再次出台行业收紧政策来给楼市降温呢?

如果想给目前楼市降温,货币政策不收紧单动用行业政策的话,就必须加倍收紧才能实现降温。从目前情况看,货币政策只会保持现状,不单收紧可能性小,甚至有继续小步宽松的可能。所以如果先出double行业政策给市场降温,等楼市降温后刚好又出现货币政策转向,则楼市寒冬肯定再次降临。

全国楼市现在还没到阶段性高点,除深圳、上海。首先中央不会再有政策一刀切给市场降温,而地方降温政策向来比较“温柔”,多半是逐步试探,逐步下药,逐步加码;所以真进入调控抑制阶段也不会一步到位的狠政策;加上市场有惯性,所以很可能出台政策后一段时间,市场才会真正触底。

从喊话到政策落地再到市场转向需要时间,目前被喊话楼市过热的只是个别二线城市,除了这些城市相对危险,其余三四线城市的主要任务还是去库存,说不准去库存政策还要加码;而没被喊话的一二线城市则进入相对安全的“观察期”,若房价一年涨幅少于20%,预计管理层是可以接受的,政策一般不会加码。

限购让地方政府之前已经吃过苦头,好不容易借机退出,相信各地都不会轻易再用。取而代之的或是两大类政策:一是降低杠杆,即提高多套房的首付比例;二是限价销售或控制高价房源入市。这两招共同特点是易用,也易撤。前者对打击投资比较有效,后者则可以很快地让均价变得“稳定”。

多数地方政府都会从保增加角度考虑问题,需求不足是普遍困难,所以没有人会愿意主动放弃房产投资这种需求的,所以不到万不得已地方都不会真的彻底把楼市投资需求打压下去,故“限价”可能是未来地方调控楼市比较常见的手段,既封了舆论的嘴,也稳定了不明真相的群众的情绪。

 

预测一:上深高位稳定

上海、深圳楼市回落既有前期上涨过快技术回调的需要,也有政策对心理预期的影响,所以一是不会深幅回调,二是不消半年市场便会稳定下来。其次是几个强势二线城市,调控政策出台似乎无法避免,但预计用力不会太猛,所以市场会有时间逐步见顶,不会来个180度翻转,更大可能是高位稳定。

预测二:广佛保持现状

广佛及同类城市继续保持现状。广州被佛山分流购买力,房价整体涨幅会在管理层容忍范围内,所以政策一定不会收紧;佛山房价涨幅被高明、三水等稀释,均价显得“稳定”,所以也没收紧的必要。至于广大三四线城市更没有必要收紧了,地方政府不出台揠苗助长的去库存政策都很不错了。

 

其实,目前楼市位置有点像去年股市大行情3500点左右,和低位比已经涨了不少,但从各种情况看也还没有到顶。在半山腰这个位置,有上涨过快的,有补涨需要的,有几乎没怎么动的。后半段行情和自住买家无关,大城市房价长期肯定继续看涨。而对投资者而言就靠眼光了。

 

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