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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

广钢新城配套短板亟需补强  

2016-06-27 22:19:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广钢新城配套短板亟需补强

邓浩志接受《广州日报》采访

以“下一个珠江新城”为口号的广钢新城,进驻的几大房企已热火朝天开始卖楼,但相关配套建设却严重滞后。“规划很好,投入不足,已严重造成广钢新城发展滞后。”广州多位地产人士对记者如此评价广钢新城的配套建设。

记者踩盘:

坐地铁去看楼要横穿车流,惊险!

上周末,记者到广钢新城看盘,坐地铁到西塱站下,出来后到最近的中海花湾壹号,要横穿花地大道南和鹤洞路,而花地大道立交下并没有人行通道,很多人只能在川流不息的大货车流中冒险横穿,即使是这样,步行到售楼中心也要大约15分钟。就算从鹤洞站出来到广钢新城,也得从马路上穿过鹤洞路,步行至少要10分钟。“说好的多地铁物业,附近有西塱站、广佛线鹤洞站,可在广钢新城这一边,居然没有一个出入口?”在广钢看楼的宋先生也经历了这段“马路历险记”。

据记者了解,广钢新城多个发展商都跟政府提过,在广钢新城这边建地铁出入口,但都没有下文。对此,广佛地铁公司相关负责人表示,鹤洞站现状的两个出入口都在马路同侧,其实按照规划,C出口的马路对面也有出入口。但由于工程建设涉及到坑口村的征地问题,目前还没有解决,仍在推进当中。

不仅是地铁,道路也是一样。金融街·融穗华府进出口的门楣修得够漂亮的,但进去楼盘的路依然是九转十八弯。“这条弯弯的看楼路,会影响很多看楼客的购买决定。”该楼盘一名销售人员直接回答记者的疑问。按照规划,金融街·融穗华府应该是广钢新城中央公园第一排,但现在只能看到一片烂地,没有任何风景。

靠近鹤洞路的中海花湾壹号还算好的,道路可利用现有配套。其他几个楼盘,只能从广钢老工人文化宫进出,与泥头车、大货车同行,每天生活在工地之中,至于规划中的公园,只是一片尘土飞扬的荒地。

房企积极卖楼 楼盘去化率一般

广钢新城的发展商却不得不积极卖楼。本周末,保利海德公馆将正式开盘。这个规划建11栋住宅,以24~28层为主的楼盘,被誉为“广钢新城最矮楼盘”。它旁边的珠江金茂府目前一期建筑面积109~142平方米的三四房已启动认筹,豪装价格预计达3.6万元/m2,样板房也说要在6月底开放。

此前,北大资源博雅1898项目中轴园林及3栋实体样板间已在6月初开放,而最早开售的中海花湾壹号已开售快一年了。而金融街·融穗华府也已卖了半年时间,葛洲坝·保利曼城也蓄客半年,卖了三个月了。目前进驻的房企开发的楼盘,只有华发的项目还蒙着面纱。

再看看各盘的高大上,金融街融穗华府和葛洲坝·保利曼城都是针对“刚需”客,但保利海德公馆显然高大上不少,有160平方米的户型。中海花湾壹号也是大三房、大四房以及“N+1”的户型设计,而且智能住宅才是它的亮点。北大资源博雅1898号称环保智能建筑,它在广钢盘中最靠江,主推109~500平方米科技定制大宅,售楼部没有沙盘,而是运用高科技让购房者真实体验整个广钢新城的规划和楼盘的详细信息。

看看“阳光家缘”数据,至记者截稿为止,中海花湾壹号总户数约7000户,累计售出1043套,累计未售3149套,去化率只有24.8%。金融街·融穗华府总户数1655户,累计售出279套,累计未售886套,去化率23.9%。葛洲坝·保利曼城总户数1072户,累计已售343套,累计未售441套,去化率也只有43.8%。当即将开盘的房企看到这一数据,应该压力都不小。

说好的中央公园 尚未有动工迹象

记者在广钢新城踩盘时,在几家售楼部都遇到客户提出的配套问题。其中中央公园何时建造被追问得更多。在中海花湾壹号售楼部,看完样板房的杨先生就直接问售楼员:“广钢新城中央公园何时能建好?”售楼员只能尴尬应对:“这是政府的事,我们没法控制,政府有他们的推进时间表。应该很快吧?!”

按照各房企的规划,交楼时间从201712月底开始陆续交付,按照这个节奏,广钢新城的市政配套应该已有所动作。“广钢新城规划的居住人口接近20万,不说别的,中央公园、几条大道应该开始动工了吧,但没有丝毫迹象,遑论未来增设的学校、医院、博物馆、文化设施、体育设施等。”对此,合富辉煌首席市场分析师黎文江表示“这些配套,开发商有力也使不上。”

站在中海花湾壹号的45楼上放眼望去,不说百亩国际级中央公园、6大绿地公园了,最应该首先动工的广钢新城中央绿轴“钢铁之路”也丝毫没有动工迹象。至于规划中的有轨电车,在这片荒地上都找不到影儿。

3月下旬,广州市城市规划协会曾经主办国际中央居住区广钢新城发展高峰论坛:目前广钢新城配套建设的专项规划已获得国规委批复。未来的发展趋势将是回归中轴、回归滨水。广钢新城土地价格比周边地区增值40%,房价会比周边高出50%

荔湾区建设和园林绿化局计划统计科副科长张晓璇提到,虽总体上以片区为主推进建设,但同时启动在建区域必要的支撑性基础设施。由于在建的主要是一二期,因此,目前道路建设集中在一期的市政道路,建设分为6个项目开展,包括三个市政道路建设组团、花地大道中南延线工程、环翠北路工程及芳村大道南管线扩容工程。但记者发现,这些都属于广钢新城的外围工程。

专家看法:配套建设非一日之功

对于广钢新城,各大媒体在铺天盖地的报道中多次提及,政府对该板块的规划定位颇高,且两年内将投入千亿元进行市政配套设施的建设,而云集于此的知名央企、国企也在齐心协力积极“造城”。

广州中海地产营销管理有限公司总经理兰尊直言,“目前来看,广钢新城内的配套建设几乎处于停滞状态,对售楼已产生了很大的影响。”经纬行高级研究主任黄燕飞告诉记者,和珠江新城商业规划不同,广钢新城定位居住区,购房者对于生活配套需求会最为迫切。中原地产项目部总经理黄韬指出,“对于市政配套,房企无能为力。关键是政府可不可以持续投入。” 方圆地产首席市场分析师邓浩志明确表示,“广钢新城的市政建设配套滞后在意料之中。”广州近几年推出了近10个新城建设平台,但有限的财力只能支撑南沙自贸区和琶洲电商总部的建设。“或许不是政府不想建,而是没有钱建”。“珠江新城也被搁置过一段,先开发琶洲,后来再度扶持。”房地产专家韩世同认为,从政府角度讲,应该保持地块发展的延续性,才能有利于城市的长期建设与持续发展。

 

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