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2016上半年楼市总结  

2016-06-28 14:49:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2016上半年楼市总结

文 / 邓浩志

政策:先扬后抑,总体平稳

元旦后股市暴跌,多项经济数据不景气,使得中央到地方大为紧张,稳增长一时成为了由上到下的工作重点,于是淘汰落后产能、供给侧改革等变革性政策只能暂时全面让路,一系列稳增长政策纷纷出台,基建上马,货币宽松,信贷加码,房地产也再次临危受命。

在稳增长思路指导下,楼市年初即受到货币政策,行业政策两股力量的强势推动,全国楼市在春节后随即出现爆发性增长。

在货币政策上,多次降准后M2增速继续保持在13%左右,社会资金紧张情况明显改善,房地产市场获益不少。而多次的降息又大大缓解了房企的融资压力与成本,再加上宽松的信贷助力楼市,目前全国首套房贷利率最低已到82折,加上现在超低的贷款利息,目前贷款成本可能已经是历史最低水平。低廉的贷款成本成为了撬动楼市的一条重要的杠杆。

 

 

图片来源:2010年至今五年以上贷款基准利率走势;方圆地产顾问市场研究中心;2016-06-21

 

行业政策也是狠招连出。首付降低,首套房认定降低,公积金使用多维度的强化,地方性购房补贴等大批政策在一季度排队推出,在近乎一天一个新政的强大“压力”下,反映相对滞后的二线城市也陆陆续续启动。而在这个助推楼市的大潮中,部分城市甚至采用了一些“过激”的手段。

 2016上半年楼市总结

 

图片来源:2010年至今“五一前”首付比例情况;方圆地产顾问市场研究中心;2016-06-21

 

年初地方的“过激”政策如沈阳的大学生零首付购房等均被叫停。如今回想,如果不适度控制,政策会乱成怎样真难以想象,后市会炸成怎样真不敢相信。虽然一些“神政策”被叫停了,但楼市升温之势已经不可逆。深圳可算这波行情的急先锋,继去年全市涨幅近5成后,今年一季度继续暴涨近3成

从3月底开始,过热的城市由扶持转向打压。首先是深圳和上海在同一天出台了严厉调控政策,然后是南京、苏州、合肥等强势二线城市传出调控要加码的消息,但目前尚未有具体动作。调控后的上海、深圳的确也出现了一波成交量的大萎缩,但近期似乎又有“死灰复燃”的迹象,毕竟利好太多了。

 

市场:极度冷热不均

总结完政策我们谈谈市场,上半年总体体征是极度冷热不均,从成交量角度看差异基本不大,全国所有城市在政策刺激下都出现了明显的成交量上涨。不限购的,位置临近一线城市的二线城市最为火爆,其次是仍带着限购“紧箍咒”的一线城市和大批二线城市,再下来是三线四线城市。

 2016上半年楼市总结

 

图片来源:2016上半年房价三大梯队示意图;方圆地产顾问市场研究中心;2016-06-21

 

成交价方面就差异巨大了:上海、深圳大幅领跑,合肥、苏州、南京等紧跟,它们形成了房价快速上涨的第一梯队;一线城市的广州则落后一大截,和大批二线城市位列第二梯队,这个梯队的房价微涨;剩下就是大量三四线城市的第三梯队,它们平均库存仍超20个月,还在漫长且艰难的“去库存”当中。

 

广州:一线城市,二线房价,三线涨幅,成交集中郊区、东部

广州,一线城市,二线房价,三线涨幅。上半年实际涨幅估计在5%左右,但这也是过去三年上涨的总和。目前南京、厦门、三亚、珠海等二线城市的均价都已超过广州。这样看来广州楼市似乎很“不争气”,但这就是广州城市购买力的实际反映,也让广州避开了继续加码调控的风险。总体而言广州上半年楼市仍是较热的

成交区域方面,主要集中在郊区、东部。增城、南沙是大户,增城仰仗不限购、供应大;南沙则靠自贸区吸引各路投资客;东部的黄埔也长期处于领先位置;中心区多数新项目尚处于蓄客待售阶段,尚没放量;北部的花都惨淡,只有万达城一枝独秀;西部板块受制佛山盘大量抢客,量升也不敢价涨。

 

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