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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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土地市场大热政府杀招迭出  

2016-06-05 10:06:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地市场大热政府杀招迭出

邓浩志接受《广州日报》采访

今年以来,土拍市场正经历“疯狂”。北京、上海、南京、苏州……从一线城市转向二线城市,在一次又一次的土拍市场上诞生了一个又一个地王。上市房企正集体猛砸钱拿地补货,绝大多数“面粉高过面包价”,而且政府提出了许多开发要求上的苛刻条件和限制。而对于房企来说,豪赌一线城市和二线核心城市房价继续上扬是无可奈何的选择,更重要的,如果没有土地储备,就只能看着疯狂的楼市绝望。

地王频出 二线城市抢风头

5月5日下午,北京市昌平区南邵镇、大兴区黄村镇出让的三宗地块,纯商品房部分拍出了3.38万元/m2、3.52万元/m2、3.57万元/m2的单价,均刷新区域新高。5月中旬,“沪九条”新政后上海土地市场首次拍卖3幅纯宅地,遭近百家房企哄抢。格力、融创分别以19.65亿元、30.05亿元夺得松江区泗泾镇两地块,溢价率分别为109.04%、111.62%,成交楼面价分别为37675元/m2、38291元/m2,创下区域单价新高。5月18日,浦东新区周浦镇西社区宅地推出,经过37家房企的近身搏杀,最终被保利地产以54.5亿元竞得,溢价295.78%,成交楼面价43607元/m2,当中还有5%的保障房和15%的自持面积,依然是“面粉贵过面包”。

一线城市地价却拼不过二线城市的火爆。上海首场土地拍卖会结束后仅2天,南京就刷新该市总价和单价“地王”纪录。南京新科单价“地王”以高达4.5万元/m2的楼面价超过上海商品房成交均价。而5年前,该区域楼面价仅4752元/m2,也就是说,地价5年大涨8.5倍,增幅甚至超过一线城市。今年前4个月,南京成交的15幅含住宅地块中,拍出7个区域“地王”;4月上旬,苏州拍卖的13幅地块创下平均高达200%的溢价率,刷新了3个区的“地王”纪录;合肥4月底出让6宗地块,单日揽金超过110亿元,最高楼面价溢价率292.11%;厦门总价和单价双料“地王”也在4月底产生。5月5日阳光城以19846.39元/m2的楼面价刷新杭州市萧山区的纪录,成为萧山最新地王。

苏州设最高限价拦截新地王

5月23日,苏州2016-WG-39号、2016-WG-41号两宅地在10多家开发商的争抢中“意外”流拍,原因是“超过限价”。据苏州市国土资源局发布的公告,5月24日拍卖的11宗土地中,还有8宗地为限价地块,从这10宗限价地块的底价来看,按照政府给出的最高限价,基本上等同于“地王价”。也就是说,苏州政府土地限价令的意图相当明显——抑制土地过热,杜绝新地王。

有业内人士认为,“限价令”此类政策有悖于市场经济规律,难以达到冷却市场的目标,并未能从根本上缓解市场矛盾。仲量联行中国区研究总监周志锋表示,未来市场购买力能否支撑当下飙升的土地价格尚不可知,目前高位拿地的房企未来也不排除有被套的可能。中原地产首席分析师张大伟认为,“近期南京、苏州等二线城市‘地王’频现,地价甚至超过周围在售房价,这说明二线城市房地产市场风险正在明显增加。”

网博地产机构总经理孙海分析,房企对核心城市房价充满乐观预期,不怕被套。而且上市公司不差钱,愿意高价拍地也是出于战略考虑,以高价的姿态来实现城市占位。但大多数业内人士并不这么认为,“房企拿地也是咬牙硬撑着,痛在肉里。”招商地产上海公司副总经理、西北事业部总经理田杰表示,上海泗泾的两块纯住宅地块,开拍时房企就1亿1亿地争相出价。

“保利拿下周浦的那块地也是拼了全力。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示,开拍之前已经有房企心理价位是3万元/m2,而业内预计则起码3.5万元/m2,但开拍不到10分钟,竞买价格就飙到了50亿元。这也逼得上市公司融资汹涌。比如葛洲坝,今年拟向合格投资者公开发行总额不超过100亿元的公司债券,目前已成功发行60亿元债券。

刹楼价疯涨 或从土地市场入手

综合多家市场研究机构数据,4月一线城市几乎无土地成交,二线城市土地出让金却轻松突破1100亿元,占比近八成。其中,合肥、苏州、南京、厦门4个城市表现最为突出,量价齐升,成交土地的平均溢价率均超过100%。据统计,标杆房企新增土地建筑面积的61%位于二线城市,其新增土地金额的52%也投向了二线城市。近期市场有苏州启动限购的传闻,另有多个涨幅较大的二线城市也被认为可能重启限购。尽管苏州和南京均已辟谣,不过,苏州却在土地市场有了新动作。

5月17日,苏州市国土资源局挂出《苏州市区国有建设用地使用权网上挂牌出让使用公告》称,该局于4月20日挂牌的5幅地块,由于规划优化原因,经市政府批准,暂缓出让。18日晚间,苏州国土资源局官网又发布公告称,对已经在网上挂了出让公告的10幅地块,将设定最高报价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:苏州此次设定土地的最高报价,是土地市场上比较罕见的做法,这是对此前土地价格持续上升、拿地成本持续增加的一个积极反应。

与苏州卖地设最高报价相呼应的是上海,卖地要求开发商自持15%的面积。5月18日,上海市浦东新区2016年第一块纯住宅用地出让,吸引了恒大、万科、融创等37家房企到场竞拍。保利地产最终以54.5亿元的总价竞得浦东周浦镇西社区PDP0-1001A-03-11地块,溢价率295.78%,成交楼板价达43607元/m2。而该地块所在区域新房近半年成交均价仅3万元/m2左右。而且,该地块在要求中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%,还明确要求:“该幅地块规定有15%的面积需自持70年不能出售,5%的面积作为保障房无偿移交给政府。”业界认为,这是上海房地产史上“最严出让条件地块”。

上海链家市场研究部总监陆骑麟指出,暂且不说该地块仅有80%的面积可售,并要求中小户型的配比需要达到60%以上,而且该地块是位于A20外环外,地块周边没有地铁覆盖。保利高溢价拿下该地块,后期想要保本至少要卖到8万元/m2,这样的价格基本已接近市中心豪宅的售价,“3·25”新政后,上海开发商拿地不但没有保持谨慎态度,反而愈演愈烈,地价也是没有最高只有更高,实在难以想象。

楼市“四小龙”疯了

引新一轮限购?

上周关于苏州的楼市新闻相当频密,不仅有苏州突然暂缓了5个地块的出让,被传将限购;又有苏州湾壹号单价降9000元/m2的新闻爆出,也被网传打响新一轮降价第一枪。近期上涨较快的部分二线城市,合肥、厦门、南京和苏州被称为楼市“四小龙”,不少分析认为,较快的上涨幅度有可能使这些二线城市也面临调控措施的升级。而近期“权威人士”关于当前形势的分析,则被视作给楼市疯涨踩了刹车,特别是“高杠杆必然带来高风险”、“要通过人的城镇化‘去库存’,而不应通过加杠杆‘去库存’”,更被视作这轮楼市疯狂即将停歇的信号。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,二线城市近期涨幅较大,但短期内再采取限购的可能性很小。预计较多可能还是采取限价政策,因为限价政策一是直接影响到房价,见效快。二是对房地产业产生影响比较轻微,房企可以用双合同等方法来解决,不至于让市场真的降温。

 

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