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邓浩志的博客

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楼市红五月过后会怎样?  

2016-06-06 17:23:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市红五月过后会怎样?

文 / 邓浩志

刚过去的5月份是楼市的红5月。广州全市单月成交1.2万套,创近期新高,逼近历史最高位。按一年平均成交额计算,目前广州一手住宅库存下降到了8.59个月,比上月的9.09个月进一步下降,说明广州库存仍在稳步下降中,预计房价将继续保持轻微上涨的状态。

各区库存情况分别如下(单位为“个月”):越秀4、海珠8.5、荔湾7.2、天河5.2、白云3.7、黄埔4.9、花都15.7、番禺10.8、南沙8.9、从化6.5、增城7.9。其中,远郊的增城、从化库存出乎意料地快速下降,目前已成了有涨价需要的区域,这很大程度受惠于其不限购的政策,所以大量投资资金进入以上两个板块。

其实,增城、从化和其他一线城市周边地区楼盘热销的情况非常类似,一是大城市限购后资金都跑进去了,二是其他地区投资资金想尽量接近一线城市的;更何况如今增城、从化直接就是一线城市地区。虽然没有准确的统计,但据我们观察,目前这两个区域已经有深圳客购买,而且价格敏感度极低。


图片来源:广州市各区近一年成交均价情况;方圆地产顾问市场研究中心;2016-06-02

我们来看一下近一年来广州各区价格变动的情况。广州的房价依然非常稳定,仅有轻微上涨,其价格上涨幅度还远不如合肥、苏州、南京等二线城市。所以我们毫不担心会有加码的调控政策出台,只要政策稳定,市场也就稳定,所以目前刚需购房仍然可以大胆出手,我还是维持“今年房价温和上涨10%左右”的预测。

 

 

图片来源:广州市各区近一年成交面积情况;方圆地产顾问市场研究中心;2016-06-02

在成交面积方面,增城在全市来说是一枝独秀,毕竟疯狂的深圳投资客已经抵达该板块。就业内口口相传的消息而言,目前深圳资金青睐广州两个板块,一是增城的住宅(距离近),二是南沙的公寓(自贸区题材好),而且上述两种产品都是不限购的。我个人而言更看好南沙,因为资金会退潮,政策却一直在。

 楼市红五月过后会怎样?

 

图片来源:广州市重点区域近一年月度去化时间走势;方圆地产顾问市场研究中心;2016-06-02

各区库存量逐步趋于集中。下半年海珠广纸、天河牛奶厂、白云同宝路三大板块的新货陆续面市,再加上广钢楼盘群,所以今年中心区不会太缺货。另一方面由于几个中心区新盘售价都不会太低,因此接下来将出现以下局面:一是周边二手价格会被推高,二是全市均价受成交结构影响会出现上涨。所以说,老城区的二手买家要抓紧了。

综述,6、7月是楼市传统淡季,今年还有欧洲杯奥运会分流了市场关注,所以未来两个月成交量出现萎缩一点都不奇怪。但由于货币政策及地方政策稳定,所以相信月成交量仍能维持在8千—1万套左右;而价格还是轻微上涨为主。但要注意,由于库存不断走低,所以金九银十后价格可能会加速上扬。

 

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