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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

楼市何时会降温  

2016-07-10 23:25:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市何时会降温

文 / 邓浩志

   2014930日国家放开二套房贷(930新政)开始,中国楼市全面触底,而2015330日多项支持楼市新政(330新政)推出后,中国楼市又拐入上升通道。2014年以来,在6次降息降准的连续宽松货币政策支持下,中国一、二线城市楼市全面火爆,深圳房价3个月涨幅25%领跑全国,之后多个二线城市接棒,土地市场高温不退,地王一批接一批。从去年年底持续至今,楼市出现了一轮回暖、升温,如今火热的行情,这让我们不禁要问:这轮行情到底何时会终结?

目前这轮行情的成因基本公认大致有三点:

1、相对宽松的行业政策,多数地区取消了过度严厉的控制性措施,包括:限购、限贷、限价、限外等政策,全国均降低二套房认定标准、降低了二手房营业税征收年限,调升了公积金贷款额度等等,一系列措施释放了大量的市场潜在需求。毕竟中国城市化仅50%左右,在这个过程中有着大量的刚需、刚改住房需求,只要政策相对宽松,大批刚需是需要释放的;

2、相对宽松的货币政策,一是6轮降息降准的宽松货币政策,二是大量新政信贷的积极的财政政策,在M1M2都录得快速增长的情况下,部分资金流入房地产市场,这里既支持了刚需的购买力,也有部分投资资金进入楼市,从而提高了市场的整体购买力;

 3、投资渠道缺乏导致资本高度集中在某几个领域。在公认的三大投资领域当中,收藏品对专业要求太高,以至于并不是国内投资的主流选项。而证券方面整体表现都强差人意,股票市场股灾阴影未去,债券收益较低,P2P平台由于监管不力导致风险巨大;再加上传统行业不景气,多数企业缺乏扩大产能的积极性,所以多数闲散资金只能选择不动产做升值保值的工具。

以上三个要素是这轮楼市行情的主要助推器,所以要预测楼市这轮行情何时终结,关键要弄清上述三个“助推器”何时熄火。若其中一个不给力,则楼市增速将放缓;若两个停滞,则市场只能处于停滞不前的状态;若三个全部熄火,则楼市将再次进入下降通道。下面我们尝试讨论未来前景。

 行业政策:宏观的长期稳定与分城施策

首先是行业政策,决定其走向的有两大要素,一是去库存,二是稳增长。

从去库存角度看结果就是分类调控策略,一二线逐步收紧、三四线继续宽松;从稳增长的需求看的话,那谁都离不开房地产,哪怕是收入来源较多的一线城市,毕竟房地产及其上下游工50多个产业,其总体对GDP的影响接近50%。另一方面地方政府的收入其中很大一块来自房地产,特别是土地出让金,占许多城市财政收入的5成左右。如果房地产市场不好,土地出让金也会相对减少,地方政府债务问题就会上来,搞不好地方政府的日常运作都成问题。

所以结论是很清晰的,地方政府一定要抱住地产这条大腿。事实上,各地态度也基本一致:如果没有舆论压力,则全力推动楼市;如果房价上涨过快舆论压力大,则做做面上功夫,采取限价措施让均价“显得稳定”。

在这里,我们不能说地方政府的行为是不负责任,因为若房地产丢了,将牵连周边一大批行业,到时候债务咋办?稳增长咋办?就业咋办?社会稳定发展又从何谈起?

就行业政策而言了,还有一点值得关注的:普遍二线城市取消限购也就一年左右,所以政策短期内都不太可能转向,否则显得太过儿戏。所以尽管近期部分二线房价上涨过快,但短期内再次祭出限购政策的可能性并不大。

总的来讲,行业政策会有3年左右的相对稳定期。

 货币政策:中短期内将保持平稳

宽松的货币政策是更大多数人认为的这轮行情的主要“功臣”。

从近几个月M2的同比增速来看,的确有点偏高,但我认为更多的是前值偏低所造成的(见下图); 2013年央行逐渐收缩M2增长水平,至2014年底货币紧缩到了极限,2015年才开始适度提升M2增速,但整体仍在相对低位运行。

从历史情况来看,目前M2增速并不处于高位,所以哪怕再次收紧,下行空间也是十分有限的。另外,目前经济仍在“L”型趋势中运行,何时才能真正触底还不好说。所以,这时候并不适合关掉“水龙头”。我们也注意到,央行对现行货币政策是以“稳健”一词作描述的,并没有定义为宽松,由于目前货币政策的实际情况并没有大家想象的那么“宽松”,所以也无需收紧。

影响货币政策走向的还有一个重要因素,那就是通胀。CPI23月录得增速抬头后4月份重新走稳,春节后CPI的走稳让通胀警报得以解除,这也给了央行继续放松的胆子。

所以,我预测货币政策不但收紧空间不大,而且还有进一步宽松的可能。另外,货币政策年内都不可能收紧,政策转向至少是9个月后的事。我特别想强调一点,国家货币政策是为宏观经济服务的,不是只盯着房价一个指标走的,房地产只是一个行业一个领域,并不是民生和经济的全部,不能见房价一涨就要收紧货币,房地产市场一不景气就要实施宽松货币政策,更不论目前本身货币政策本就不算特别宽松。

 民间偏好房产,实为投资渠道太少

最后是投资渠道的问题。如果资金恒定,投资渠道多,则会出现分流现象。目前来说,投资领域有几个能分流资金的渠道,首当其冲的就是股市,大进大出,其他途径则相对比较稳定。股市能火的话,在楼市的资金会往股市方面转移;股市不好的话,资金便会继续压在楼市身上。但是目前其他所有投资渠道都不灵,所以资金就全部宣泄到房地产上了。

关于股市,我说说我的基本观点。由于在3600点附近有大量套牢盘未解,除非有超大资金一口吃掉这些套牢盘(但那是基本不可能的),否则A股将需要一年左右的时间才有可能把目前的套牢盘洗干净,洗盘后才有可能展开上攻,才有可能启动牛市,才有可能吸引资金(详细观点请参考本人之前微博)。

所以至少在一年内,股市都很难分流楼市的资金。相反就目前形势而言,可能有更多资金还在选择卖股买房。

至于某些大V提到的黄金等其他投资品种,我认为难有大额增量资金进入,并不影响各领域资金配置比例,更不太可能抽走楼市的资金。

 

 综上所有论述,我的几个结论:1、中国楼市目前的火爆行情肯定还会延续一段时间,而一二线城市楼市至少在未来一年内都将保持目前量高价涨的总体趋势,其后可能受行业政策或货币政策的收紧会出现拐点。2、这波行情的高点在哪还很难判断,但最早也只会在2018年才出现,但由于人口不断流入大城市的趋势,所以在整体需求的旺盛的背景下,中长期看大城市房价总体上涨的趋势不会发生变化。

 

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