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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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上半年标杆房企业绩创历史新高  

2016-07-12 17:56:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上半年标杆房企业绩创历史新高

邓浩志接受《信息时报》采访

6月30日,中国指数研究院发布了《2016上半年房企销售业绩排行榜》(以下简称“榜单”),也替众地产商们交出了一份“半年考”答卷。从全国范围来看,上半年楼市成交规模再创历史新高,115家房企成交总额突破50亿,超级阵营提前迈入千亿,三四阵营竞争激烈。万科虽深陷股权大战,但也没耽误销售,即将迈过2000亿门槛。

总体情况

5家房企上半年销售破千亿

2016年上半年,面对房地产行业加快去库存背景下购房、税收、资金等政策的多重利好,品牌房企精准把握市场良机,强化积极、灵活、创新的营销策略,交出上半年靓丽的成绩单。

7月4日,恒大(HK.3333)公布了2016年上半年业绩,其累计实现销售额约1418亿元,同比增62.8%,创半年历史纪录,半年销售额已超2014年全年销售额;同时,上半年已完成全年2000亿目标的71%,目标完成率位居行业前列。

而万科上周五(7月1日)晚间亦公布了2016年上半年业绩。公告显示,6月万科实现销售面积326.4万平方米,销售金额424.0亿元。其1~6月份累计实现销售面积1409.0万平方米,销售金额1900.8亿元。

另外,中国指数研究院发布的榜单显示,万科、恒大、碧桂园、绿地和保利这5家房企仅用半年时间就完成了千亿销售额。数据显示,万科、恒大的销售业绩明显高于其他千亿级房企,与绿地、保利、中海等千亿房企保持了200亿以上的差距。随着行业集中度的进一步提升,房企优胜劣汰加速,万科、恒大两强争霸的行业格局日渐清晰。

截至6月30日,销售额超过50亿的企业达到115家,比去年同期增加了46家,销售额共计23397亿元,约占全国市场份额的43%。

业界观点

下半年房价或将继续上涨

2016年二季度,市场延续了一季度的火爆态势,更多的房企借势发力,积极营销,销售金额环比和同比均有大幅提升,部分增幅超过300%。尤其是6月,房企为冲刺半年业绩更加大了推盘力度,销售金额较去年同期翻番的不在少数。

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,首付降低、首套房认定放松、公积金使用多维度的强化、地方性购房补贴等大批利好政策在一季度排队推出,因此上半年全国一二线城市楼市成交量和成交价普涨。

赶集网负责人表示,上半年很多房企销售业绩较好,超乎预期,部分房企上半年的销售业绩大体上相当于过去9个月的销售业绩。对于万科等企业来说,股权之争等问题并不妨碍其积极去库存,所以冲刺两千亿的年度销售目标,压力是越来越小。此类房企后续定价会趋于强硬。

58同城报告显示,目前销售业绩好的房企,其项目在苏州、南京、天津等不限购的城市为多。下半年,市场成交量可能会比上半年有所下降。房企要继续拉高销售业绩,可能会对新品适当涨价。

市场变化

房企并购重组案例增多

安居客统计显示,2016年上半年,20家品牌房企共计拿地4883万平方米,面积同比增长39.3%,共投入2260亿元,金额同比增长33.6%。拿地重心向二线城市转移,拿地金额占比超60%,而一线城市的拿地占比明显下降,占比不足20%。销售的持续走高刺激了房企的补仓意愿,同时融资环境的宽松也使得房企资金面明显改善,今年以来房企债务融资规模较往年大幅提升,且融资成本明显降低,其中保利5年期公司债票面利率已经低至2.95%,品牌房企拿地能力明显提高。

值得注意的是,随着国内房地产市场结束快速增长期,行业竞争加剧,房地产企业并购重组案例日渐增多,大型房企“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”已成为新常态。今年以来以中海、中信为代表的大型房企通过兼并重组形成行业大鳄的趋势显现,未来行业竞争格局将持续升级。

业内人士认为,在各类宽松政策的叠加刺激之下,2016上半年品牌房企业绩显著提升,全年销售目标完成率已达较高水平。销售的持续回暖激发房企拿地补仓的意愿,而当前融资环境的宽松也使得房企资金面得到了极大的改善,在此背景下房企上半年拿地规模大幅增长,拿地重心开始向基本面较好的二线中心城市转移。此外,由于市场竞争的不断加剧,行业的整合成为趋势,今年以来大型房企间的“强强联合”频现。

展望下半年,随着之前热点城市市场需求的释放,预计品牌房企业绩增长速度将有所放缓,但销售规模仍将处于较高水平。在拿地布局方面,由于当前行业整合压力较大,集中度将持续提高,拥有更多土地储备的房企将在未来整合竞争格局中掌握更多话语权,因此品牌房企在一、二线城市土地市场的竞争将仍然激烈。

2000亿阵营或再扩容

上半年,中国指数研究院监测的品牌房企销售目标平均完成率为60%,远超往年平均完成率。融创、碧桂园、恒大、绿城、新城、越秀、万科的目标完成率均超过一半,年内完成销售目标的可能性较大。

其中,处在斗争风暴之中的万科,2016年上半年累计实现销售面积1409.0万平方米,销售金额1900.8亿元,实现全年3000亿元目标的63.36%。

恒大上半年目标完成率为71%,在持续贯彻“快速开发、快速销售、快速回笼资金”策略的基础上,据此趋势,年内成功超越2000亿元几率很大,年销售额甚至有望达3000亿元。

碧桂园截至6月30日,共实现合同销售金额约1250.7亿元;合同销售建筑面积约1564万平方米。基于此业绩,碧桂园将本年度销售目标从1680亿元上调至2200亿元。值得留意的是,2015年碧桂园年销售总额尚未过2000亿元,今年其有望“一步到位”,是增速较快的千亿房企。

从目前品牌房企的业绩完成情况来看,今年或将有万科、恒大、碧桂园、绿地和保利这5家房企进入2000亿阵营。而2015年进入2000亿阵营的房企只有万科、恒大以及绿地。

亿翰智库分析认为,2016年上半年房地产市场一路上行,企业销售业绩迅速增加,行业集中度不断上升,各梯队房企销售金额集中度均出现大幅提升,百强房企销售金额集中度已接近50%,卖了全国近一半的房子。房企业绩集中度快速聚拢,加快了房地产行业的整合趋势,预计2016年收官之时,各梯队的集中度仍将加剧。

 

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