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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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二手房温和上涨,均价25356元/平方米  

2016-07-18 11:26:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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二手房温和上涨,均价25356/平方米

邓浩志接受《南方日报》采访

    中介机构发布上半年广州二手楼市报告,盘点广州二手房市场走势。两大中介机构的数据不约而同地显示,2016年上半年广州二手楼市成交量提升,价格温和上涨,相比起其他一线城市,广州二手楼市发展相对较为稳健。

二手房上半年网签量同比翻倍

中介机构报告指出,今年11日至630日,广州二手住宅网签成交量已经突破40000宗大关,达到41048宗。数据显示,2016年上半年二手楼市交投畅旺,与2015年上半年的18414宗相比,增长了122.9%

据中原地产研究部客户研究主任熊小洪介绍,从2016年上半年月度成交走势来看,除了2月因春节过节原因成交量较少,其他5个月份成交量均处于高位水平。其中,3月份成交量达10429宗,5月份成交量达8451宗。熊小洪表示,35月新增客户看房量呈持续上涨态势,但前期去化较猛,加之业主惜售,可售房源量有所下滑,限制了成交的继续走高。

价格方面,2016年上半年广州二手楼价总体温和上涨,成交均价为25356/平方米,环比2015年下半年上涨5.9%,同比2015年上半年上涨7.8%

对于上半年广州二手房成交活跃的原因,熊小洪认为,在2016年年初上海、深圳楼价暴涨的氛围下,广州市民担心房价“补涨”而入市,造成了3月成交量的高峰。此后楼市成交氛围一直保持惯性活跃状态。同时,在国家推动税费政策减免的背景下,个人买卖住房营业税改为增值税,亦大大增加了市民的购房积极性。

番禺区二手房成交量居首

研究报告显示,广州市内大部分区域二手房成交量与成交均价均录得涨幅。

据了解,上半年广州市二手房成交面积为一手房的80%,中心区域二手房交易成为主流。随着中心区域一手项目的减少,越秀、天河、海珠等区二手房成交占比在明显提升,荔湾区因广钢新城大量一手上市而使得二手房成交占比减少,外围的番禺区二手房也已超过一手房。

成交量方面,番禺成交8039宗超天河;增城成交4535宗,超过老城区越秀和荔湾,成为刚需客户青睐之地。熊小洪指出,随着广州秉持“面面俱到、区区俱到”的城市规划原则,更多的市民被分散到郊区,有利于广州城市综合均衡发展。

由于中心区盘少价高,使得市民转向价格洼地的外围区域购房,熊小洪预计下半年,这种现象还将持续,外围区域价格洼地的番禺、增城、黄埔仍有较大发展空间。

区域价格方面,上半年中心六区二手房成交均价涨幅相对近郊区域大,涨幅靠前的为越秀、天河,越秀房价环比涨幅高达11.5%

熊小洪分析,2016年是广州“二孩”政策执行首年,市卫计委预测,广州今年将有8.1万左右“二孩”出生。“二孩政策对推动越秀房价涨幅大幅引领功不可没。”而天河区域产业升级,“新鲜”入选“互联网+”小镇,吸引中高端人才、经商从业人士,促成房价上涨。

趋势

A.下半年一手楼多在外围区域

一手楼市方面,据合富辉煌(中国)市场研究中心监测,今年3月开始,广州已连续4个月网签量超100万平方米,上半年网签606万平方米,同比升22%。受供应回落的影响,6月全市共网签101万平方米(9613套),同比下降5%,环比下降26%;而6月全市网签均价攀升至16929/平方米,同比升8%,环比升7%

据合富辉煌的监测,下半年广州一手新楼供应量预计超4万套,其中75%集中在外围区域,而中心区中的广钢、广纸以及奥体—广氮、同和等板块,也将有大量新房推出。

方圆地产首席市场分析师邓浩志分析,虽然价格上升不大,但广州上半年楼市仍较热。除了增城、南沙和黄埔区外,中心区多数新项目尚处于蓄客待售阶段,尚未放量。7月、8月是楼市传统淡季,成交量比4月、5月稍微萎缩并不奇怪。但可以看到,今年6月广州楼市呈现了强势的淡季姿态,7月、8月很可能延续“淡季不太淡”的情况,平稳地到达“金九银十”阶段。

B.广州购房客户趋于年轻化

6日,中原地产研究部发布市场调查报告。数据显示,近4年来客户购房越来越年轻化。2016年上半年,30岁以下青年购房占比环比提升2个百分点,较2013年提升了12个百分点,房价的上涨令不少年轻客户提前购房。

在选择户型方面,“二孩”政策的落地以及政策支持改善型住房,90平方米以上的户型成交占比呈环比提升趋势,环比提升2个百分点。

客户购房动机方面,投资客户又有“抬头”的趋势。2015年下半年以来,股市走势低迷,人民币贬值,而楼市稳步持续上涨,投资楼市客户占比提升了4个百分点。

 

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