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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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今年地王迸发创历史新高  

2016-07-02 23:15:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年地王迸发创历史新高

邓浩志接受《信息时报》采访

今年楼市火爆,不仅仅体现在房地产销售上,更是在土地拍卖上市上表现得淋漓尽致。今年是地王频出的一年,甚至是史上地王最多的一年,据不完全统计,今年共有超过100多幅土地产生了地王。那么,是什么原因导致今年地王迸发?地王年对楼市有何影响?房企除了高溢价获取地块之外还有何种有益途径获得地块呢?

现状:超过百余“三高”地王

今年以来,中国一二线楼市“地王”频出,数量远远超过往年。据克而瑞最新数据显示,截至今年5月底,我国22个热点一二线城市已拍出超过一百余宗“三高”地王,半数以上溢价超过100%。其中,时代广场拍得的东莞一地块,溢价率高达423%。最多产的合肥诞生的3块“地王”,溢价率均超过了300%。一线城市中,上海拍出的三块“地王”溢价率也超过了200%。

随着一线城市调控加深,二线热点城市的土地拍卖纷纷遭到各路房企的“围猎”。5月13日下午,南京开拍的建邺区G11地块被世茂以88亿元拿下,溢价率114.6个百分点,成为5月份全国总价地王;24日,上海建工以总价55.2亿元拍下苏州26号地块,成交楼面单价19046元每米,溢价率更是高达116.44个百分点;27日下午,杭州奥体单元地块经过28轮的竞价,最终被信达获得,成交总价高达123.18亿元,溢价率为95.95个百分点,刷新了5月份全国总价地王的记录。

原因:为回笼资金寻找出路

中原地产研究部统计数据则显示:2016年前5月,全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块,成交总价为3288.2亿元,其中有52宗被国企获得,合计成交金额达1785.8亿元,占比为54%。其中,信达、华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共制造出15幅地王。可以预见的是,最近这批地王,哪怕房价保持目前上涨速度也难有盈利前景可言。尽管如此,不少房企仍然奋不顾身投身于地王抢夺战。

方圆地产首席分析师邓浩志认为,房企“豪赌式”抢地大致有以下几点原因:尽管楼市黄金十年已过,基本形势发生了逆转,但不少房企受近期楼市回暖刺进,信心再次爆棚,整体还以追求规模为发展战略指导,仍过度关注市场份额。另外,房企资金缺乏出路,销售回笼资金后没有新的去向,迫使房企只能继续拿地开发。而且,可以看到的是,三四线城市仍处于痛苦的去库存阶段,多数房企不敢再碰,于是乎资本高度集中一二线城市,僧多粥少哄抢之下,价格飞速上涨。

影响:周边二手楼价跟着涨

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,地王现象频出,说明房企积极拿地的心态是比较急迫的,背后体现了房企积极做投资和寻求新一轮战略扩张的心态。但是由于地王规模比较密集,会使得明年预售项目的报价普遍会比较高。对于房企来说也意味着经营风险在增加。即如果明年房地产市场出现降温,那么此类地王项目的销售会比较困境,进而加大了此类开发商的经营成本。

满堂红市场研究部高级经理周峰表示,在去年或之前有参与对应年份地王竞拍的房企,看到今年有这么多地王出来,应该是兴奋的,因前两年的土地已进入开发阶段,预计最快今年第四季度或明年初就有新项目上市,可能因现在的地王而出现开盘价坚挺的局面.而对于今年有参与地王竞投但没有成功的房企,则在后面的土地市场参与度上趋向谨慎,毕竟地价成本直接影响其开发利润,故不一定能刺激其后续的参与热情。

此外,赶集网负责人指出,购房者普遍具有“买涨心态”。“地王”的出现往往被视为房价上涨的信号,进而出现一定恐慌情绪。加上目前国内投资渠道有限,大部分投资客仍然认为买房是最稳妥的办法。而在二手方面,地王也会产生间接影响。58同城的最新调查报告显示,近两个月里,每次地王出现,周边二手楼价都有5%-8%的涨幅,地王附近的中介门店也会在地王出现后的一周内迎来购房者咨询和成交的高峰期。

链接

早年地王现状如何?

A楼盘名称:南沙湾1号

地址:南沙区海港大道

拍地:2015年7月31日在南沙取得的又一地王地块——南沙湾区块海港大道东侧2015NJY-5地块。该地块经过66轮竞拍,碧桂园最终以11.05亿元拿下,成为南沙2015年出让的首宗居住用地,折合楼6312元/平方米,刷此前南沙5224元/平方米的地王价。

销售:该盘将于明日正式开盘,主打造75~140平方米,2房至4房,预计推出800套,与南沙湾1号较近的某盘目前均价1.5万元/平方米,而南沙湾1号预计均价在1.6~1.8万元/平方米。端午期间该楼盘现场人山人海,访客除了广州客户外,也不乏深圳投资客的身影。

B楼盘名称:佳兆业天御

地址:白云区沙太路

拍地:2013年5月,白云区同宝路8号、10号地块备受买家关注,在拍卖前已有十家开发商网上报价,在拍卖现场,佳兆业集团、合景泰富集团、广州启润实业有限公司对白云区地块志在必得,经过将近200轮的投票,最终佳兆业集白云区同宝路住宅地块。剔除保障性住房面积后,楼面地价达22510元/平方米,亦是当年地王。

销售:4月22日晚上,该盘正式开盘,当晚12点,已售九成,均价高达4.6万元/平方米,佳兆业天御首期仅推出40套,户型面积段涵盖在90~128平方米的四房两厅三卫复式产品,其中93平方米的02和06户型最为抢手。

C楼盘名称:越秀云城

地址:广东省广州市白云区同宝路163号

拍地:2014年11月24日,备受关注的广州年度总价“地王”诞生。由于参与报价的企业仅有一家,“地王”最终被66号栢盈国际集团有限公司以底价64.5071亿摘得,楼面价1.4万/平方米。据悉,栢盈国际集团有限公司实为越秀地产旗下公司。

销售:越秀星汇云城预计6月中开盘,现正接受认筹中,首期1、2、5栋产品,户型涵盖85平方米四房复式、81平方米两房、98平方米三房、92平方米和101平方米四房,价格待定。不过安居客报告表示,项目周边楼价为3~3.5万元/平方米,该项目开盘价将参考周边价格。

 

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