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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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别随便说楼市有泡沫,中国也不会有次贷危机  

2016-07-21 14:58:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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别随便说楼市有泡沫,中国也不会有次贷危机

/邓浩志

房价高所以中国楼市有泡沫,泡沫一旦破灭就会危及中国经济。这是当今中国楼市比较普遍的平民观点,之所以说是平民观点是因为这个结论存在着许多不恰当的定义与假设。比方说目前房价高不高?对于社会底层民众而言买不起就是高,对于统计数据而言价格一年比一年高房价当然是高。但这些结论都太过直白,别说没有经济学系统训练,哪怕是一般逻辑也是难以通过的。我尝试以简单的语言给非经济专业的大众作简单的科普

也是刚才那几个问题,很多民众买不起房很正常,房子除了有居住功能,是一件使用品外还是资产,没有一个社会必须保证每个个体都需要拥有自己的资产。穷的人买不起很正常,穷人首要解决的问题是吃饭;刚毕业的学生买不起很正常,在发达资本主义国家平均初次置业者年龄都超过30岁;大城市的房子很多人买不起都是正常的,伦敦纽约的房子许多英国人美国人一样买不起。房价年年上涨也很正常,鸡蛋蔬菜不是年年涨价吗?我小时候蔬菜5分钱一斤,现在5元一斤;除了房价上涨,我们的工资也是年年上涨啊,据统计上海房价过去五年年平均涨幅8.4%,而上海人均平均工资却上涨了10.7%,房价上涨速度其实是赶不上工资上涨幅度的,所以换个角度看其实房价可能还更便宜了。如果你说:我工资没有涨这么多。那这是你个人的问题,因为社会整体财富的确是增加了,所以代表财富的资产价格上涨也是很正常的。说了半天我其实没有否定中国楼市有泡沫,但我也从另一个侧面解释了泡沫这个东西不能以价格高作为衡量,到底有没有泡沫,到底有多少泡沫这是个复杂的问题。学界有讨论的方式,非专业人士不宜人云亦云。

既然有没有泡沫普通民众不易判断,那专业领域的看法又是如何呢?其实目前多数的专业人士会以“房价上涨过快”描述当下的地产形势,其内涵是楼盘应该是没有太多泡沫的,至少住宅宅领域,在房价过高的一线城市。而非住宅领域,包括商业、办公等类型物业,在广阔的房价便宜的三、四线城市倒有可能有不少的泡沫。为什么呢?这似乎和一般人理解的有很大不同啊。其实因为一线城市由于经济发展较快,人口也不断增加,所以整体拥有较高的消费能力,所以买房的人特别多,房价也就快速上涨了。但另一方面一线城市有都有限购政策,使得许多投资和投机目的的资金无法进入,加上较为严格的房贷政策,也使得财务杠杆的利用率大幅下降,实际上一线城市从根本上既不存在大规模炒房的情况,也没有需求不足价格虚高的情况。只要放开限购,放开贷款,放开户籍政策等,一线城市肯定会涌入更大量的购房需求,房价肯定继续暴涨,所以完全不必担心需求不足导致的泡沫破裂问题。而三四线城市情况刚好相反,由于三四线城市经济不景,就业机会不足,导致了人口大量流向大城市,所以这些城市面临着人口不足,消费量不够的问题;虽然这些城市消费力不足,但是房子却仍旧不断地建设,当房子越来越多买的人越来越稍少的时候,房地产就会有价格大幅下跌的风险,这就是所谓的泡沫破裂。商业及办公类型物业情况也是类似,主要受到电商冲击与办公物业供应过大的影响,需求跟不上供应,价格下跌,风险也继续积累。

关于次贷危机是否会发生在中国的担忧应该是没有了解两国在个人商贷上的区别所产生的。美国人次贷危机爆发前可以零首付全贷款买房,还不起银行就有烂账,数量一多就引发骨牌效应。而是中国首套房贷款比例全国均为70%,二套房一线城市为30%,其他城市基本为70%。但目前全国所有新购住宅的首付平均比例超过房价的45%。也就是说,目前房价跌个30%以内,亏的是买家,银行系统并不会出现坏账。房价跌幅超过30%,银行的部分贷款业务开始面临坏账的危险;房价跌幅超过45%,银行系统才会面临整体的风险。所以,中国的情况和美国巨大不同,中国的银行站房贷业务上都有厚厚的“安全垫”。次贷危机基本不太可能出现在中国。

总的来说中国楼市还存在许多问题需要解决,诸如资金过度集中到这个行业,部分地区房价上涨过快,商办物业库存压力较大等。唯独有较大泡沫的看法比较业余,而担心美式的次贷危机更是有点杞人忧天了。

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