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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

部分区域房价短期内面临见顶压力  

2016-07-22 10:53:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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部分区域房价短期内面临见顶压力

邓浩志接受《信息时报》采访

与一线城市限购政策延续相比,今年以来,一线城市周边区域的楼市受宽松政策持续刺激,出现“供需两旺”格局。那么,广州周边城市的楼市究竟有多热?信息时报记者多方采访发现,广州周边区域必然分享在“扩需求、改供给”的大方向下所带来的利益均摊效应。例如,近日佛山顺德又出地王,广佛交界楼盘全面看涨。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,佛山各板块预计还有30%左右的上涨空间。另外,也有机构预测,东莞、中山楼价短期内面临见顶压力。

佛山

南海、禅城均价破万

据佛山市住建局数据显示,上半年佛山全市新房成交80118套(占去年全年销量3/5),合计成交面积871.98万㎡,成交金额788亿元,成交均价9042元/㎡。伴随金九银十传统旺季的到来,全年新房成交量预计将超越去年。

赶集网根据各区成交统计计算得出,南海区、禅城区均价破万,最高为南海区10501.54元/㎡,环比涨幅4.8%;禅城均价10284元/㎡,环比涨7.9%;顺德区虽然陈村、北滘等北部片区楼价均破万,但受西部、南部片区影响,均价仅8313元/㎡,环比涨幅6%;三水均价6102元/㎡,环比涨6%;高明区楼价全市最低为5426元/㎡,但涨幅却为全市首位,环比涨12%。

后市预测:据佛山搜狐焦点不完全统计,佛山下半年将有10个新盘亮相。预计佛山下半年楼市成交量将继续上涨,但由于佛山库存量不低,所以价格不会暴涨,以平稳为主。

东莞

六成镇区房价进入“万元时代”

今年上半年,受宽松政策持续刺激,东莞楼市延续“供需两旺”格局。东莞中原研究部监测数据显示,上半年东莞住宅房价大幅飙涨创历史新高,其中住宅成交均价为12486元/㎡,环比去年下半年上涨24.95%,同比2015年同期上涨31.95%;普通住宅成交均价为11585元/㎡,环比上涨23.51%,同比去年同期上涨33.72%。数据显示,6月东莞已有六成镇区进入“万元时代”,其中塘厦、松山湖、长安和凤岗进入“2时代”。

就片区来看,上半年东莞七大片区住宅成交分别为松湖112.65万㎡、滨海105.84万㎡、临深89.28万㎡、水乡72.21万㎡、东北62.12万㎡、中心城59万㎡、大石龙48.33万㎡,“多足鼎立”的格局十分明显。

后市预测:受地王效应影响,未来东莞房价仍有机会上涨。但短期内东莞房价已面临见顶压力,而且下半年不排除东莞政府出台收紧政策调控。

中山

整体楼市呈现新的梯队

今年前五个月,中山楼市成交量为66869套,但目前中山国土局的网站还在维护当中,因此缺失了6月份的数据。按合富辉煌(中国)中山公司的估算,中山6月份的商品房成交量约在8000~10000套,即预估上半年中山商品房成交约76000套左右,同比去年上半年上涨38.5%。另外,据合富辉煌(中国)中山公司统计,今年1~5月中山商品房均价为6618元/平方米,同比去年同期上涨10%。虽然6月份的数据缺失,但从市场监测预估,中山6月份商品房的成交价或超过7500元/平方米。按这一数据计算的话,预估中山上半年商品房成交价将逼近7000元/平方米。

从区域市场上看,中山楼市目前排出了新的梯队,第一梯队是坦洲镇(受珠海客捧场,涨幅达27%),均价“9字头”;第二梯队是石岐区、东区、火炬区(受深圳客利好,均价上涨2成以上)、南朗镇(受深圳客利好,均价涨幅达52%)、古镇(因利和灯博中心拉高均价)均价“7字头”;第三梯队是南区、西区、小榄、港口(受深圳客利好,均价上涨2成以上)、三乡(受珠海客捧场,涨幅达25%)、五桂山,均价“6字头”。其余为第四梯队,其中受广州客喜爱的阜沙镇意外地大涨了48%,黄圃镇涨21%,这轮涨价终于把阜沙和黄圃镇的均价成功从“3字头”脱离。

后市预测:合富辉煌预测,受深圳购房者回归理性、热点区域缺货等因素影响,中山下半年楼市成交将比上半年略少,预估月均成交在1万套左右,全年情况应该与去年持平。

在成交价格方面,目前中山整体成交价在7400~7500元/㎡左右,但由于网签的滞后性,价格上升还是具备了条件。但从市场情况上来看,热点区域房价应该出现了滞涨,上涨幅度会停滞,甚至有资金压力较大的项目会出现微调。整体房价的后续上涨力主要看核心规划落地带来的利好影响。

惠州

惠城楼市成交额创新高

据惠民之家数据研究中心统计,上半年惠城(含仲恺,下同)住宅网签26149套,网签面积294.92万平方米,成交金额超200个亿,与去年同期(97亿元)相比翻番,更是超过2014年全年(180亿元)的销售业绩,创下了有史以来的最高纪录。

具体到楼盘上,资料显示,截至6月30日,中洲·天御热销超1100套,而惠城史上年度销售套数顶峰也仅1400套。中洲天御无论在销售金额、套数、销售面积上皆毫无争议地摘得本次年中三冠王。紧随其后的是合生上观国际及中信凯旋城,分别以1078套及1009套的销售成绩位居惠城排行榜第二及第三。而中洲的另一项目,中洲中央公园本次也在销售榜单中位列前茅,该项目目前已成为金山湖片区的价格标杆。

后市预测:中原地产统计数据显示,下半年惠州全市范围内预计新增住宅供应约800万平方米,其中大亚湾和惠城区占了一半。下半年,惠城区预计将有208万平方米住宅入市,其中,大江北片区下半年预计新入市4898套房源,累计40万平方米;金山湖片区的预计供应房源6563套,累计约77万平方米;水口片区预计新增入市的房源3284套,累计约36万平方米。由此可见,惠城供应量呈现出江北、金山湖、水口片区三足鼎立之势。

清远

市区楼市销量创历史之最

清远市住房和城乡建设管理局网站公布的统计数据显示,上半年清远市区楼市延续去年火爆态势:商品房成交面积约208.7万平方米、共20415套,分别同比增长45.91%、37.53%。这两项数据达到同期历史之最。

随着广清交通规划利好不断完善,1小时生活圈初现雏形,“广州北”渐成为清远的新名片。加上清远富含旅游资源等优势,不少购房者和投资买家把目光投向了清远这块价值洼地,尤其是广清结合板块。

记者了解到,广清结合板块主要集中在龙塘(包括银盏)片区。追溯到2009年,龙塘只有屈指可数的几个大盘,均价在3000元/平方米左右;2011年,整个片区迅速升温,均价暴涨36%。到了2015年年底,龙塘片区成交均价达5602.06元/平方米,较2011年上涨近六成。而今年上半年以来,该片区楼价上升至近6000元/平方米。

后市预测:清远楼市的火热不仅仅是因为交通政策利好,还在于清远长隆国际森林度假区、屋顶摩天轮、际华运动休闲旅游园、奕园生态农业主题公园等一系列世界级配套将在未来3年内陆续建成。此外,清远市内还将进驻万达广场、沃尔玛、顺映时代广场等优质商业综合体。不过,清远楼市库存量大,价格相对理性,不存在大幅上涨的可能。

深圳

部分豪宅区域楼价上涨加快

深圳市规土委统计数据显示,上半年,深圳一手住宅成交23170套,与去年同期相比,下跌27.1%;上半年深圳一手住宅均价为52008元/平方米,与去年同期比涨了85.5%。

根据58同城的调查显示,上半年深圳有不少豪宅区域楼价上涨加快。比如在半岛城邦三期、宝能公馆、宝能城等豪宅拉动下,南山和福田纷纷突破7万元/平方米,逼近8万元/平方米。上半年罗湖在深业东岭、中海天钻等项目的带领下,价格也突破了“6字头”。

后市预测:安居客深圳房地产研究中心负责人认为,“3·25”新政后市场热度急速下滑,客户入市积极性明显不足,成交量大幅下滑。现阶段仍然处于政策消化期,观望情绪浓厚。但开发商资金充裕,而且对后市较为乐观,定价仍然坚挺,价格将会持续高位盘整。

 

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