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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

楼市热度有望维持,广州或温和补涨  

2016-07-25 14:09:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市热度有望维持,广州或温和补涨

邓浩志接受《信息时报》采访

今年上半年广州楼市太疯狂,连续4个月成交过万套,卖楼成绩破多项纪录。随着广州楼市的不断升温,下半年会否步入猛涨阶段?对此,业内人士普遍认为,广州房价尚处于低位,涨幅处于温和状态,整体市场仍平稳健康发展。合富辉煌首席分析师黎文江就表示,广州楼市没有出现下滑迹象,广州房企亦不会冒进,房价也不可能猛涨。加上一系列区域规划、交通配套建设利好值得预期,广州楼市下半年还处在补涨之中。

除了受关注度较高的住宅市场,广州写字楼投资市场仍将对个人和机构投资者保持吸引力,其中包括诸如天河北 - 体育中心及珠江新城核心商务区,以及在未来若干季度将有新项目陆续开始销售的新兴商务区国际金融城。

1、住宅市场

供应量

下半年新货预计4万多套

合富辉煌(中国)市场研究中心日前预测,广州下半年新货预计4万多套,这和去年下半年的情况相差无几。数据显示,广州四大楼市重镇黄埔、南沙、番禺、花都中,今年下半年的新货预计接近3.2万套,略高于去年同期的3.1万套。

以往中心区供应相对紧缺,但今年下半年却有万套左右的新货集中上市。越秀、荔湾、天河、海珠、白云这5个区,今年下半年的新货预计有1万套,略低于去年同期的1.1万套。数据显示,中心区中,新货最多的是荔湾区,有超过5000套单位应市,其次是白云区和天河区,各有逾2000套新货推出,海珠区和越秀区有过千套及300套新货补充供应。

从新货分布看,中心区同个板块有多个楼盘齐推新货。比如,荔湾有60%的新货聚集在广钢新城,全新盘北大资源博雅首府和保利葛洲坝海德公馆已在近日开盘,7月底,珠江金茂府这个全新盘也会发售;在白云区,80%的新货集中在同和板块,恒大御府、佳兆业天御、越秀星汇云城等项目定位都不低;天河区奥体-广氮板块也聚集了该区40%的新货;广纸新城则有海珠区近40%的新货要推。

另外,从楼盘数量来看,根据相关统计,下半年广州将有87个楼盘推出新货。全市11个区均有新盘、新货推出,外围板块的竞争依然比较激烈,有54个楼盘推新,占全市总量的62%。其中,上半年的供应大户增城区,将有14个楼盘推新,是下半年供应量最多的区域,番禺、南沙和花都尾随其后;中心区也有33个盘有新货加入下半年大战。

成交量

“金九银十”楼市很可能盛况空前

今年上半年,广州全市网签高达57084套,较去年同期增加了35%,创下历史新高。进入下半年,有分析人士认为,虽然各项因素积极转好,在这样的前提下半年整体成交乐观,预计高过上半年成交量。

合富房产经济研究院院长龙斌表示,上半年广州楼市量价齐升,下半年走势要根据国家政策以及地方政策来判断。房贷和货币政策如果收紧,楼市成交量就会下滑;广州楼市政策如果收紧,成交量肯定会下滑。但从目前情况看,政策收紧和放松的可能性均不大,维持现状的可能性较大,下半年还是会有比较好的发展。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,下半年广州楼市的成交量将呈现先抑后扬的走势。78月是楼市传统淡季,加上几大体育赛事对社会关注度的分流,所以成交比45月稍微萎缩并不奇怪;但另一方面我们也看到6月仍然呈现了一个强势的淡季姿态,所以78月份情况很可能延续淡季不太淡的情况。

接下来,“金九银十”或迎全年高潮,今年“金九银十”的楼市很可能是盛况空前。从历史情况看,5月、10月前后都是楼市的全年的高点,而10月这档更高;其实去年5月楼市火爆大家都普遍看好10月的行情,无奈股灾突然来袭,在流动性急剧萎缩之下楼市也受到影响。只要今年一切基本保持平稳,相信今年的”金九银十“会超越45月这波行情。

楼价

下半年或将温和补涨

广州楼价在楼市持续向暖支持下,也整体呈现上涨势头。从网签成交数据可见,2016年上半年广州市住宅网签均价16141/平方米,同比2015年上半年平稳上涨9%。上半年刚需积极入市,成交火爆,外围六区首置首改产品成交占比明显上升。而广州中心五区供不应求态势持续。上半年新增供应76万平方米,成交109万平方米,中心区住宅成交均价34102/平方米,同比2015年上半年上升13% 

进入下半年,外围区域受中心区价格进一步上涨的带动,呈现稳步上升的态势;后续供应明显减少的热点板块(如番禺区的主流成交板块、科学城东板块)、地铁利好兑现的板块(如黄埔区府板块),预计价格仍有进一步上升的空间。在政策和大环境不会有大变动的情况下,预计下半年广州楼市均价会呈稳中有升的状态,并随着广钢新城、牛奶厂板块、广纸片区等新盘陆续入市,中心区的新推或成交面积占比将会增加,也会结构性拉升全市均价。

业界人士普遍认为,对比北上深城市,广州房价尚处于低位,涨幅处于温和状态,整体市场仍平稳健康发展。合富辉煌首席分析师黎文江就表示,广州楼市没有出现下滑迹象,广州房企不会冒进,房价也不可能猛涨。加上一系列区域规划、交通配套建设利好值得预期,广州楼市下半年还处在补涨之中。

方圆地产首席市场分析师邓浩志则表示,广州库存量总体变化不大,异常稳定,所以广州实际房价仍将保持微涨为主。678月的淡季市场会进入强势调整期,成交些微萎缩,价格继续轻微上涨。910月份可能是一场量价齐升的空前的楼市盛宴。所以,有计划买房的赶紧出手,越迟一定越贵。从各区数据看,可以地发现增城、从化库存是唯一不断降低的。在旧概念里,增城尤其是从化都是天量供应长期不缺货的,但这两个区也是一线城市中唯独不限购的,所以今年大肆吸纳投资资金,连深圳买家也频繁光顾之下使得其库存已经低于全市平均水平,短期价格上涨也不足为奇。

政策走向

维持限购无碍市场稳健发展

经纬行研究中心人士对记者表示,今年以来楼市政策持续宽松,而广州尽管依旧维持限购,但无阻成交上涨。由于各地楼市分化加剧,政策的细则也体现了因城施策、分类调控。当前各城市分化明显,一线和二线热点城市在持续宽松政策影响下,市场呈过热趋势,成交火热、楼价暴涨、地王频出,一线城市已经率先收紧调控,如上海和深圳限购加码、北京通州继住宅限购后公寓也加入限购行列、南京土地拍卖现“熔断”机制。而部分二线城市和三四线城市库存压力仍然严峻,国家为促进出库存,出台鼓励租赁市场的政策,个别城市更是出台对库存去化周期过长的区域暂停土地供应。广州作为四大一线城市之一,受楼市政策的利好有限,但也受益于整体的宽松环境,对比北上深城市,广州房价尚处于低位,涨幅处于温和状态,整体市场仍平稳健康发展。相对于调控政策有收紧的北上深,广州显然不具备政策收紧的市场条件,但面对一线城市日益上涨的楼价,限购政策仍然持续执行,短期内无放开的可能。

合富房地产经济研究院院长龙斌表示,这几年来,广州在规划上坚持多中心组团式发展,目前也开始进入城市建设的回报期,最终将促成广州楼市厚积薄发,甚至后来居上,领涨楼市。政策的叠加效应,包括流动性逐渐的改善,广州楼市正在发生变化,虽然没有像深圳去年那么快,没有上海这么清晰。对于今年的广州市场,我非常看好。

土地市场

市区靓地预计年底集中出让

2016年上半年全国多个城市土地市场火爆,楼市有过热趋势。而为防止“地王”频出对楼价的刺激,广州市上半年供地策略重在抑制高地价。上半年广州仅完成卖地计划的25%(占地),土地出让面积(330万平方米)大致持平,但卖地收入(186亿元)同比减少48%

行内专家表示,下半年广州预计将集中供地,同时,为了控制“地王”对房价过快上涨的传导效应,继续以外围区域用地为主。但为了保证本年度的土地财政收入,不排除政府会将中心区等有“地王”潜质的靓地押后至四季度挂牌。合富辉煌发布的上半年广州土地市场分析报告指出,广州上半年及时调整供地策略,推定向出让的商业用地和外围居住用地。广州14月所推地块全部底价成交,到5月土地拍卖才产生溢价。尽管5月拍卖的居住用地均位于外围非核心区域,溢价率仍然高达164%181%,但由于成交楼面地价大都低于8000/平方米,对楼价传导有限。

而展望下半年,合富辉煌研究人士预计下半年继续主推外围非核心区域地块。外围非核心区域地块包括广州南站、黄埔长岭居、南沙明珠湾起步区、增城中新镇、花都万达文旅城等区域地块。这些地块虽处未来政府重点发展区域,但距离市中心较远,而且目前成熟度欠佳,从政府最新出台的土地基准地价,起拍价属较低水平,尽管高溢价成交的可能性非常大,但绝对不可能成为广州市的新“地王”,不会对整体楼市产生过度刺激。

此外,为保证2016年度广州市土地财政收入,同时又能最大限度减少“地王”对本年度楼价的刺激,预测广州政府将价值更高的市区靓地押后至四季度拍卖。

2

写字楼市场

戴德梁行:非CBD区域写字楼租金或面临下行压力

戴德梁行发布的最新报告显示,2016年下半年的写字楼市场预计有包括周大福金融中心、新鸿基广贸中心等多栋物业入市,为市场带来约80万平方米的新供应。由于大部分未来供应已执行预租且进展良好,市场对优质办公空间的需求仍将保持旺盛,因此市场吸纳表现看好,但激烈的市场竞争令到租金的成长空间有限。戴德梁行预计未来广州甲级写字楼空置率或将继续爬升,市场分化将更加明显,非CBD区域写字楼租金或会面临下行压力。

面对未来几年广州甲级写字楼新增供应井喷的情况,戴德梁行华中区董事总经理黎庆文指出,尽管市场新增供应庞大,但机遇与风口依然助力市场吸纳。政策风口方面,今年以来国家层面陆续推行的营改增、商改住等政策实施细则将逐步落地,广州市政府推行的“筑巢引凤”、打造总部基地的政策也已初见成效,思科、IDG资本、微软等越来越多的国内外大型企业落户广州; 而随着经济结构的调整和商务市场的分化,办公模式也在不断推陈出新,近年来涌现的联合办公空间、众创空间等新型办公模式也为市场创造了发展的新机遇。

高力国际:天河北、珠江新城和国际金融城最受投资者青睐

高力国际研究部的相关负责人指出,广州服务行业之增长并未有显著减弱迹象,其持续增长将在下半年支撑该市写字楼市场。然而,下半年预计将有合计面积约41万平方米的新增供应完工,这些新增供应或将推升平均空置率。其中,琶洲区的新增供应总量将为该区域现有存量的两倍,反映出广州写字楼的越江扩张。

该负责人透露,广州甲级写字楼物业市场未来需求仍将集中在金融、贸易和专业服务业。然而,需求将呈现区域分化。珠江新城子市场内,项目预租率已过半。然而,在琶洲子市场内相对稍欠成熟的配套与基础设施导致预租率仅为两至三成。政府已察觉此差异,将继续提供现金奖励等一系列补贴措施,以吸引公司入驻琶洲区域尤以电商及 IT 企业为甚。

同时,广州写字楼投资市场仍将对个人和机构投资者保持吸引力,其中包括诸如天河北 - 体育中心及珠江新城核心商务区,以及在未来若干季度将有新项目陆续开始销售的新兴商务区国际金融城。

据悉,近日,位于广东国际金融城的CFC汇金中心超甲级写字楼首次发售,首批产品当天去化8成,销售突破4个亿。此次CFC汇金中心开售的产品面积为1402380m23.33.5万元/m2的均价。

3

商铺市场

购物中心首层平均月租金1067/平方米,下半年五个新项目或将开业

高力国际数据显示,上半年番禺永旺梦乐城开业,总建筑面积约7万平方米,广州市场总存量增至372万平方米。此外,凯德云尚广场和天环广场皆开始试业,且录得较高出租率。

随着更多商场的开业,上半年有众多知名品牌首次进入广州市场。此外,大型购物中心持续在项目中增加体验式店铺占比,正如太阳新天地内的海马体照相馆、高德置地冬广场内的联合书店及凯德云尚广场内的西西弗书店。截至上半年末,活跃的需求使广州上半年的商铺空置率降至8.1%,环比下降0.7%、同比下降0.3%。广州中高端购物中心首层平均月租金半年环比增长0.2%1067/平方米。

高力国际研究部有关负责人表示,2016年下半年广州商铺物业市场将继续扩张,合计有40.8万平方米的五个新项目或将开业。鉴于奢侈品牌扩张速度放缓,多数新增项目预计将定位大众市场。新项目的落成及现有项目内持续的品牌及业态调整,或将继续吸引新品牌进入广州。大量的新增供应将推升空置率,核心商圈的租金增长将持续;然而,下半年核心商圈外的新增供应租金预计将低于平均线,拉低全市是租金水平。

展望未来,仲量联行华南区研究部总监曾丽指出,由于发展商积极推进调整升级,短期租金增长预期放缓。预计租赁市场整体保持平缓,体验类租户扩张步伐相对稳定。

 

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