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房地产税难征也不该征  

2016-07-27 14:11:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产税难征也不该征

 / 邓浩志

房地产税种到底该不该征?会不会征?何时征?这些都是决定房屋持有者甚至整个产业命运的问题。

“房地产税”是个什么概念都没有多少人知道,那边厢一字之差的“房产税”倒是在几年前已经在重庆、上海开始试点了。而在试点的几年时间里,房产税根本没有起到稳定房价的作用——上海征收房产税后房价上涨了六七成,重庆也涨了不少;两地的成交量都在征收后不降反升。

房产税试点了5年,重庆每年收税金额大概在2-3亿元之间,占地方财政收入的0.1%都不到,收入基本盖不住征收成本;上海虽然有百亿左右的收入,但和千亿的土地出让金相比差了整整10倍。所以说,想以原来设想的,用房产税作为稳定的收入来源,替代土地出让金完全不可能实现。

另外,开征房产税在法理上也解释不通。我国目前是直接将房产税当物业税使用,但房产税的征收范围是城镇的经营性物业,等于将超指定范围的住宅强制定义为经营性物业作征税对象 。国外物业税征收对象是拥有永久产权的土地 ,我们仅仅是租用70年,而且也缴纳了“租金”,所以房产税本身就存在重复征收的争议。

如此一来,“恶税”必定引发“民怨”。按物业税国际标准,100万房产年征5000元左右。且不说国外永久产权,若我们开征,那所有家庭将在房贷、管理费、水电汽费、车位租金管理费外再背新一重和居住相关的生活成本。而政府在卖地收钱、开发收费、交易收税后再收保有税种,这样“一鱼多吃”也未免太贪婪了。

再者,它与去库存的政策背道而驰。尽管上半年部分12线城市房价出现过快上涨,但全国占绝对多数的34线城市和相对弱势的2线城市住宅仍有巨大库存 (中小城市平均超过20个月),而在显性库存下是更大量的可开发未开发的隐性库存,还有总量比住宅更大的商办类物业;所以去库存异常艰巨。

全国房地产业已经进入白银时代,由于目前家庭平均住房已经超过一套,人均居住面积也超过34平米,所以未来5~10年内住宅需求总量将逐步萎缩,时间越往后总需求将减少;而高的物业保有税只会逼迫更多的家庭抛售住房,从而彻底打击房地产业,继而影响上下游所有产业和经济。

有观点认为房产税可以通过提高起征点,达到只征收拥有多套住房的人群……但若只征收极少数有钱人,这么小的税基能满足地方财政的胃口吗?如果已经立法开征,那征到谁的头上就不由普通民众说了算了。我国民权弱小,所以这个口不能开;一旦开了,地产收税的冲动就会滋生。

目前“房产税”扩征可能性虽不大,但“房地产税”仍在起草过程中。虽制定有难度,但仍是一个要求往前推进的任务,最终人大审议能否通过是关键,这里人大绝不能只做橡皮图章。而现在的部分“专家”打着稳定房价的旗号误导舆论,鼓动加快征收步伐,这种谄媚行为让人发指。

媒体应该将信息更充分地向社会渗透,不再简单地为屌丝呐喊赚取廉价的点赞。房产税关系你我,关系每个有房的家庭,每一套房;关系到一个产业和相关一大条产业链,关系到产业链上的所有劳动者,关系到就业机会、经济发展,更关系到每个人的权利与公权的边界。房产税不该征!

 

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