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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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如何看待二线城市的房价暴涨  

2016-07-28 17:46:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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如何看待二线城市的房价暴涨

/邓浩志

如何看待二线城市的房价暴涨 - 邓浩志 - 邓浩志的博客


图片来源:2016670个大中城市新建商品住宅价格指数;国家统计局;2016-07-18

据国家统计局的数据显示,2016670大中城市房价环比上涨的有55个城市。另外,南京、厦门和合肥房价同比涨幅均超过29%,赶超北京和广州,二线城市涨幅惊人。从2015年下半年以来的这场二线城市涨价潮,原因到底何在?我认为,主要有以下三点:

1、全国宽松的行业政策与货币政策。

2014930新政开始,到2015330新政的加温,再到今年年初累计5次降息6次降准,宽松的行业政策与货币政策接连不断。

在货币政策上,多次降准后M2增速继续保持在13%左右,社会资金紧张情况明显改善,房地产市场获益不少;多次的降息又大大缓解了房企的融资压力与成本。另外,宽松的信贷也在助力楼市——目前全国首套房贷利率最低已到82折,加上现在超低的贷款利息,目前贷款成本可能已经是历史最低水平。低廉的贷款成本成为了撬动楼市的一条重要的杠杆。

行业政策也是狠招连出。除了四大一线城市外,全国全面放开住房限购政策、首付降低、首套房认定降低、公积金使用多维度的强化、地方性购房补贴等大批政策在一季度排队推出,在近乎一天一个新政的强大“压力”下,之前反应相对滞后的二线城市也陆陆续续启动。

2、二线城市限购放开后的购买力宣泄。

去年以前,多数二线城市都有限购政策约束,这直接导致了大量改善型需求和投资型需求无法释放,这股需求积累了几年之后,终于在放开限购后得以全面释放。而我国长期以来缺乏投资渠道,加上目前刚好面临经济下滑,去年又经历了几轮股灾的冲击。为了抵御通胀和规避风险,在没有更多选择的情况下,多数民众有点闲钱的几乎都投入到不动产中,社会资金再次高度集中到房地产领域,这也是房价快速攀升的主要原因。

3、一线城市限购而且调控加码,投资资金转移向二线城市。

每次楼市复苏,一线总是先于二线,去年底至今年初,一线城市以深圳为代表大幅领涨全国楼市,2015年深圳楼价涨幅过4成,2016年一季度深圳楼价涨幅近3成,连续的暴涨引发舆论的批评与领导的关注。于是从3月底开始,上海、深圳先后加强调控,出台一系列给楼市降温的政策。而原本市场相对平稳的北京、广州也取消了计划内的放松政策。

由于二线城市经济发展水平仅次于一线城市,而且不限购、不限贷,又享受了许多新的扶持政策,于是一线城市调控的加码使得投资资金转移到二线城市,间接加温了二线城市楼市。如何看待二线城市的房价暴涨 - 邓浩志 - 邓浩志的博客


 

截图来源:苏州房价走势图;搜房网-苏州

在这当中经济发达且接壤一线城市的二线城市受到资金冲击最为明显。以苏州为例,系列政策既刺激了本地的刚需、刚改、投资需求,也吸纳了上海因为限购而溢出的投资需求,甚至连周围三四线城镇的入城需求都同样吸纳掉。最终导致了类似苏州的这些城市今年成交暴涨一轮后又出现了价格的快速攀升。

从目前的情况来看,未来两年,二线城市房价仍有继续攀升的可能。主要原因是上述影响二线城市房价走势的要素都将维持一段较长的时间。行业要去库存,经济复苏货币不能太紧,一线城市坚持限购就会有外溢,投资渠道的长期缺乏……

而从短期来看,二线城市房价过快上涨的确让不少计划购房者面临压力,但房地产市场的复苏也将带动钢筋、水泥等大宗商品,五金、陶瓷、木业、石材等建材产品,家私、家电等日常大宗消费品的需求。所以房地产一启动,不少行业也借势发展,获得更多的新机遇。不但就业机会增加,周边从业人员的收入也随之增加。房价上涨同样对已经拥有住房的家庭也带来了资产升值的机会,家庭财富也会因此增加,毕竟我国拥有住房家庭的数量远远大于没有住房的家庭数量。

当然了,如果房价过快上涨,也会容易产生泡沫,会影响经济特别是金融系统的稳定性。从中央到各地方政府也正是看到了这一点,采取了“分城施策”的策略,对房地产市场不同情况的城市采取针对性的策略。之前一线城市已经作出一定调控措施,而最近二线城市也该适度收紧了。

 

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