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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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顺德又出地王,广佛交界楼盘全面看涨  

2016-07-05 21:53:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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顺德又出地王,广佛交界楼盘全面看涨

文 / 邓浩志

     6月底顺德北滘拍卖土地,上下午分别连续创出新地王,下午合景获得的项目楼盘地价高达11000元/平方米。以此地价推算,每平方米销售价格不低于17000左右才能勉强实现盈亏平衡。但目前该板块均价在11000元/平方米左右,我认为一年后该板块房价不太可能到达17000。

  ta_ue_src="http://blog.photo.sina.com.cn/showpic.html#url=http://album.sina.com.cn/pic/001x0gqXzy72ZsECzX2e8" target="_blank" rel="nofollow" href="http://blog.photo.sina.com.cn/showpic.html#url=http://album.sina.com.cn/pic/001x0gqXzy72ZsECzX2e8" >顺德又出地王,广佛交界楼盘全面看涨 - 邓浩志 - 邓浩志的博客ta_ue_src="http://s9.sinaimg.cn/mw690/001x0gqXzy72ZsECzX2e8&690" >

其实,周边的房价也从6、7000涨到目前的11000左右,涨幅在3、40%左右。而今天地王项目旁边美的翰城2013年底拿地是楼面地价才2204元/平方米,两年半时间翻了近五倍。房价上涨只能用过快形容,地价上涨速度实在不知如何形容了。当然,类似情况全国最近都非常普遍出现。

如果这个板块价格能到达17000,那更临近广州的三山新城可以到23000左右,然后配套优势更突出的千灯湖板块将有很大机会破3万元/平方米。但是,就算佛山的估值体系到这个地步,也并不能直接预判广钢板块价格破4万,毕竟佛山可以吸收任何类型的购买力,而广州始终有限购政策。

目前整个广佛交界板块似乎都以广钢新城作为价格参考,并借助对照价差实现快速出货。而保利最近又在该板块树立了4万元/平方米的新标杆,新旧项目对照价差又成为帮助旧项目快速出货的工具。但我认为各板块与广钢对照价差还有3成左右的空间,才能实现价差的匹配。所以佛山各板块,预计还有30%左右的上涨空间。

然而顺德北滘板块预期售价要达到1.7-2万元已经远超出了预期的可能上升空间。那么说明房企不但预期广佛价差缩小,同时预期广佛房价基数的整体上涨。也就是说,两年内广钢均价可能达4万左右,佛山其他板块也按比同涨。

这样的结果可能出现,但必须是在行业政策、货币政策保持甚至比目前更宽松的情况下发生。而且实体经济也需触底反弹,为今年已经大批消化了的购买力补充新生力量。同时还要突破我国楼市的一个魔咒:连续上涨从未超过三年。以此一算,北滘均价2018破1.7万便成了小概率事件。

这使我相信多数地王最终都不赚钱。当然啦,房企有自己的算盘,有单项目盈利以外的考虑与约束。但回头看,北滘地王将成为推高广佛交界房价的新动力,而我也坚信周边板块今年仍有3成左右的涨幅。所以目前出手为时未晚,我也会在分答或其他平台上继续为你提供专业的不动产咨询服务。

 

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