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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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鼓励租赁政策,打开楼市新市场  

2016-07-06 15:30:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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鼓励租赁政策,打开楼市新市场

文 / 邓浩志

鼓励租赁政策,打开楼市新市场 - 邓浩志 - 邓浩志的博客

截图来源:国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见;中华人民共和国中央人民政府;2016-06-03

 

近日,国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称“意见”)。其实早在今年5月初,住房和城乡建设部副部长陆克华就指出:我国住房租赁市场中,供应主体90%以上是个人出租,而成熟的房地产市场,专业租赁企业提供房源的占比是30%左右,这句话可以理解为我国的租赁市场值得培育。那“意见”中提出的六大措施又可否提振企业发展租赁业务呢?

政策这六大招的重点大致包括:发展住房租赁企业;稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点;推进公租房货币化;给予税收优惠政策支持;允许将商业用房等按规定改建为租赁住房等。此次“意见”的发布,可以看出中央培育和发展住房租赁市场的态度比较坚决,相关政策也将会加速推进落地。

 

房地产投资信托基金(REITs)的发展是租赁市场发展的核心问题

租赁企业发展缓慢,除了政府一直缺乏租赁用房土地供应外,更重要的是房企不愿意从事租赁业务。因为房地产是资本密集型行业,为了降低资金成本,房企普遍采用高周转的开发模式,只有通过快速开发,快速销售才能尽可能地降低资金成本。而目前的房地产融资结构并不利于企业筹集大量稳定的资金用于长期经营租赁业务。

在大城市的租赁市场上,普通住房出租年收入回报不足房价的3%,如果是有统一经营管理的中档公寓项目平均年回报回报率也只有5%左右,而且这个租金收入水平会随着城市级别的降低,回报率就更低。另一方面目前我国房企一般的商业贷款利率基本在6%左右,均高于出租回报这个水平,收回的租金连贷款利息都填不上,房企自然没有发展租赁业务的积极性

所以怎么降低租赁经营企业融资成本才是培育房企发展租赁业务的关键,房地产投资信托基金如果能把资本证券化,能拓宽融资渠道且有效降低企业融资成本,则发展租赁市场的核心问题才有望得到解决。

 

公租房货币化、税收优惠等都直接支持租赁市场的发展

    公租房货币化、税收优惠等都直接支持租赁市场的发展。公租房货币化首先能减轻政府兴建公租房的资金压力;其次也能裁撤与兴建公租房、分配公租房的部门,进一步精简开支;还有能更好地处理公租房分配效率问题,因为货币能更好地量化、细化各种差异。住房由于户型大小差异大,分配时超标或不足的问题肯定会不断出现。最重要的是货币化能够也把租赁业务还给市场,让竞争更充分,效率更高。

而税收优惠等于给行业减负,目前我国住房租金回报率极低,普遍不足3%,加上税费高企,最终导致行业发展的不理想。

 

重磅:允许将商业用房改建为租赁住房

允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,这条可能是政策中最重磅的了,目前我国商用物业不但滞销、空置严重,而且后续仍有大量项目在开发中,后续陆续落成后总量仍将继续不断增加。商用物业如何去库存和盘活存量可能才是现阶段房地产业最头疼的问题,也是行业风险最高的领域。所以我大胆猜测,整个培育租赁市场的政策思路可能也是为解决商办物业去库存而制定的。

如果商业用房可改为租赁住房,则国内楼市可能有几大变化:

首先公寓获得正名,目前不少地方规划仍视商办类公寓为违规,商改住如果能确立,许多公寓便不在是法律边缘上的灰色产品,也不用担心随时可能被某部门查处;

其次,新政出来后肯定会有大量空置的商办物业改变成租赁住房进行经营,毕竟市场对居住型物业的需求要远大于对商办类物业的需求。大量可用于租赁的公寓入市,市场供求关系就会发生改变,供应大了租金水平就存在下滑的可能,投资回报下滑,那公寓的售价可能也会受到负面的影响;

最后,如果更多运营公寓的企业出现,他们的产品与服务水平应该会高于目前市场的平均水平,而服务相对简单的个体出租将处于相对劣势,所以包租公包租婆的生存空间将会被挤压,最终结果是个体租户租金的下降和空置率上升。

 

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