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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广州楼市8月热度不减  

2016-08-12 10:21:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州楼市8月热度不减

邓浩志接受《信息时报》采访

8月,本来是传统的楼市淡季,但是由于上半年房企都赚得“盆满钵满”,库存量减少,不少房企趁热打铁卯足了劲推新货冲击下半年,使得8月广州楼市呈现火热趋势。数据显示,8月广州有35盘推新,天河区成为8月楼市的一匹“黑马”,而部分房企明确表示将上调楼价。

市场

8月广州有35盘推新

据搜房网数据监控中心统计,今年8月广州预计共35盘推新(含住宅、别墅及商业),其中,中心区预计14盘推新,全新盘5个,老盘加推9盘。从区域数量看,黑马天河强劲推出6盘,而素有“市区货仓”之称的黄埔,本月推新4盘不敌天河,退出霸主地位。荔湾推新2盘,越秀、海珠与白云均推新1盘。

外围区域方面,共计21盘推新,其中增城9盘、番禺5盘、南沙5盘、花都1盘,从化1盘,从8月推新总量来看,虽没有3~6月的亢奋,但比较7月还是有所回升。“东大仓”增城8月推新9盘,在继7月夺魁之后再次蝉联冠军宝座。这与近几月增城交通规划是密不可分的。地铁21号线与13号线目前建设进度喜人,预计2017年年底可通车;已拟定的16号线、23号线、6号线东延段,目前也正在规划中;3座客运交通枢纽:新塘站、石滩站与增城广场站也已经规划完成;广州新东站拟定建设在增城新塘等等,使得这片土地炙手可热。从近一个月的网签数据来看,增城的绿湖国际城以网签套数448套拔得头筹,金地香山湖、合景誉山国际、中国铁建国际花园、碧桂园城市花园、广铝荔富湖畔等多盘销量也是一派喜人。

此外,从8月份预计推新的35盘的覆盖范围来看:住宅(含洋房、别墅)23个,占总推新数65.71%,相比776.47%虽然有所回落,但仍是大主流所在;商业方面,本月呈现为活跃模式,仅单推公寓的楼盘就有8盘之多,写字楼有2个;另有2盘为混合推新。

原因:库存减少,开发商抓紧出货

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,从近两年来看,房企每年的“金九银十”预热都提前至8月份,所以8月已不是淡季。在房地产行业的“大年”,如果二季度热销,那“金九银十”一般都会提前出现。市场好,库存减少,会导致更多项目提前上市抢占市场。

房价点评网高级分析师肖文晓认为,当前广州楼市仍然处于高温期,从中央政府近期的表态来看,下半年一二线城市楼市有可能重新面临不确定性的政策风险,因此对于开发商来说,理性的选择应该是趁着好行情及时出货,而不是藏着掖着。

部分房企宣布8月起涨价

记者调查发现,近期广州多个楼盘的价格一路上涨。今年上半年,地铁21号线沿线楼盘价格普遍上涨了1000/平方米以上,其中,位居地铁象岭站上的增城大盘广铝·荔富湖畔,最近在短短3个月内,均价就从8000/平方米上涨到9800/平方米。广铝·荔富湖畔的相关负责人表示,预计到今年底,项目价格还会有10~20%的涨幅。“我们对价格的预测并不是毫无根据的。目前荔城某地段大盘房价已到1.5万,而离荔城仅8公里的地铁大盘广铝·荔富湖畔房价仅在9800/平方米,离荔城15公里的楼盘,则房价去到1.2/平方米。”该负责人表示。

侨鑫汇悦台的相关人员告诉记者,汇悦台6月的网签均价是约8万元/平方米,7月的网签均价是9.2万元/平方米,接下来,项目将涨价,主力产品集中在3000万元/套以上,而具体的涨幅,目前还不好说。

近日,祈福天龙苑明确表示,从81日开始涨价,涨幅为2~3个百分点,不同户型价格涨幅不同,涨后均价为11000/平方米左右。该楼盘负责人表示,近一两个月,祈福天龙苑销售火爆,加上楼盘具有教育配套和地铁的优势,所以楼盘涨价。

无独有偶,位于广钢新城的金融街融穗华府也宣布从8月开始涨价,涨幅为1~2个百分点,涨后均价为3.2万元/平方米。该楼盘负责人张靓告诉记者,项目是广钢新城板块中最靠近公园、环境最好的楼盘之一,近期销售量持续上升,涨价理所当然。

原因:企业要追求最大利润

肖文晓认为,市场好的时候,楼盘合理涨价照样可热销,甚至会刺激购房者追涨。广州已连续5个月楼市成交量在一万套左右的高位,有条件的开发商早就涨价了,所以8月份卖得好的楼盘继续涨价也不奇怪。

邓浩志表示,广州楼市库存已经低于9个月,市场有轻微的供不应求局面。具备涨价条件的楼盘,价格会自然而然地往上走,毕竟企业是要追求最大利润的。

分析

预计金九银十房价将继续上涨

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,8月楼市仍处于调整期,成交小幅萎缩,价格继续轻微上涨。910月份将迎来量价齐升。有计划买房的应抓紧出手,越迟一定越贵。从目前广州的库存情况来看,就住宅而言,虽然全市库存不足9个月,貌似没有去库存压力,但南沙、番禺库存都超过10个月,花都更长期保持在15个月以上。而没限购的增城、从化库存仅78月,中心城区更只有45个月。住宅市场除区域差距大之外,产品差距也大,据统计,广州200平方米以上的大户型库存超20个月,这不但说明大户型积压,还说明中小面积的刚需户型实际库存要比总体平均库存还低,供不应求,这也是房价上涨的基本原因。

另外,据中原研究部分析,在十一黄金周前,广州楼市预计会进入一定的调整阶段。这种调整,一方面是开发建设方面未来得及供应新货,另一方面,也源于部分房企有意控制新货的供应节奏,以求为下一阶段蓄客,希望再一次制造黄金周的楼市佳话。不过,从7月的开盘、推新情况来看,实际上大部分项目没有特意收紧节奏,而是顺应市场需求陆续推货,例如番禺的祈福缤纷汇就两度加推新货,还有广钢新城的中海花湾壹号、天河的远洋天骄、南沙的越秀·滨海御城等项目,在近日都有动作,充足的供应是7月创造史上最好成交的保证。

中原地产研究部预计,接下来成交热度仍然会持续,而且从近期个盘价格来看,广州楼价上涨已成事实。

买家声音

后悔没有早点买房

从今年年初就开始密集看房的小刘告诉记者说,年初他本想着投资一套珠江新城的小户型,总价不到200万,谁知签约前业主反悔了,最后还是没买到。这几个月下来,珠江新城的房子价格一直往上涨,有的甚至比年初涨了30%以上,他真是后悔没早点入手。”小刘表示:“看来短期内房价是跌不了了,再不买,房价只会越来越高。”

像小刘这样因没早点买房而后悔的大有人在。在广州拥有多套物业的经商人士韩先生表示:“对于刚需买家来说,房子就是买得起的时候就买。若是一直等待所谓的最佳时机,只会因不断错过而后悔不已。”

近期准备买房的秦女士则认为,8月并不是入手的最好时机,预计910月上市的产品会进一步增多,届时买家选房空间或会进一步增大。

 

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